新屋掛牌增至4年新高　美國房市買氣卻降溫

截至8月30日為止的4週內，美國新屋掛牌（new listings）較前一週增加2.1%，創下2022年8月以來、也就是4年來的最高紀錄。與去年同期相比則成長8%。相比之下，反映實際簽約情況的待完成銷售（pending home sales）在同一期間卻減少0.1%，降至2月以來最低水準，年減幅度達2.5%。掛牌量增加、成交量卻下滑，市場呈現兩極化走勢。

房地產仲介業者雷德芬（Redfin，代號RDFN）於8月30日公布的每週房市報告揭露上述數據。報告顯示，全美在售房屋（active listings）總數較前一週增加0.4%，來到約151萬戶。反映去化速度的「月度供給量」（months of supply）則從3.7個月增加到4個月，逐漸接近一般認定的市場供需平衡區間4至5個月。

待完成銷售是指買賣雙方已簽約、但交屋等程序尚未完成的統計指標，通常被視為預判實際成交狀況的領先指標。就算新屋掛牌量持續增加，只要這項指標沒有同步上升，市場便會解讀為供給增加並未真正轉化為成交增加。

這次掛牌量寫下4年新高，某種程度上也代表美國房市在過去這段期間，長期處於掛牌不足的窘境。自2022年以來，高利率環境持續，既有屋主普遍不願釋出房屋，如今掛牌量回升，被視為這股趨勢出現鬆動的訊號。

房屋平均成交價來到39萬8632美元（約新台幣1276萬元），較一年前上漲2.2%。同一期間，30年期固定房貸利率維持在今年以來最高的6.66%。房價與利率同時走高，使得平均每月房貸還款金額來到2592美元（約新台幣8.3萬元），購屋負擔能力創下歷史新低。

以40萬美元左右的房屋、按6.66%利率計算，相較2021年初不到3%的利率水準，每月還款金額約多出600美元（約新台幣1.9萬元）。若以30年貸款期間全部計算，利息負擔總計將多出逾20萬美元（約新台幣640萬元）。

2020年至2021年間以低於4%利率貸款的既有屋主，一旦換屋就得放棄低利貸款、改用高利率貸款。這種俗稱「利率鎖定效應」（lock-in effect）的現象，通常被視為屋主延後售屋的誘因，也是限制新增掛牌量的主要背景之一。

儘管如此，掛牌量仍然增加，意味著即使受到利率鎖定效應影響，部分屋主仍因不得不的理由選擇出售房屋。相對地，買方則同時承受房價與利率雙重壓力，使得新掛牌房屋真正轉化為簽約成交的比例反而下降。

長天期利率走高衝擊房市的走勢，與先前30年期美國公債殖利率一度衝上5.31%、連帶推升比特幣(BTC)投資人資金成本上揚的情況背景相似。房貸利率與公債殖利率都與美國聯準會（Fed）的貨幣政策走向連動，長天期利率一旦上升，房市與風險資產市場往往同時受到影響。

對既有屋主而言，2.2%的年漲幅雖然仍是正成長，但幅度僅勉強跟上通膨速度。在資產增值有限的情況下，屋主放棄低利貸款、改揹高利率房貸的誘因也就更加薄弱。

雷德芬固定每週彙整並公布這類房市數據，掛牌量增加與成交量減少之間的落差，是否會延續到下週報告，後續走勢值得持續關注。