再融資規模恐增2.1兆美元 AI攪動房貸債券市場

人工智慧（AI）如果能縮短美國房屋貸款「再融資」流程，規模達14兆美元的房貸市場恐再增加2.1兆美元的再融資活動。分析指出，流程成本與時間負擔一旦下降，借款人的實際承作率就會提高，房貸抵押證券（MBS）投資人面臨的提前還款風險也可能隨之升高。

摩根士丹利（Morgan Stanley）研究部門於8月7日（當地時間）發布的資料，以房貸利率降至5.5%為前提做出上述推估。同一份資料也認為，AI有機會把再融資採用率從目前約29%推升到60%。

報告列出的依據包括：△監控貸款條件、△自動產生文件、△簡化申請流程、△加快核准與交割速度。過去即便利率下降帶來誘因，借款人仍得比較多家貸款機構、證明收入與資產、通過文件審查與交割程序，不少人因此始終沒能真正走到承作那一步。

關鍵在於借款人要承擔的「行動成本」。再融資是把既有貸款換成新貸款的程序，利率夠低時能減輕利息負擔，但通常伴隨費用與時間成本，並不會單純由利率差距決定是否執行。

傑伊·巴考（Jay Bacow）摩根士丹利證券化商品研究部聯席主管在公司Podcast節目中說明，AI代理人可以同時向最多30家貸款機構索取報價並上傳文件。他表示，在基本情境下房貸利差可能擴大約10個基點；若利率下跌100個基點，再融資量可能比目前市場預期再多出約40%。這番說法意味著，AI帶來的不只是速度提升，還可能牽動MBS的訂價邏輯。

貸款機構已經開始強調處理速度。Better Home & Finance於3月5日（當地時間）與OpenAI共同發表一套在ChatGPT內運作的房貸與房屋淨值貸款信用決策引擎。

Better Home & Finance公布的公司數據顯示，核准最快只要47秒，中位數為2分24秒。United Wholesale Mortgage表示，透過旗下系統BOLT可在15分鐘內完成初步核准；火箭公司（Rocket Companies，RKT）則在2025年第二季財報資料中指出，數位再融資從申請到鎖定利率，最快可在30分鐘內完成。

火箭公司在同一份財報資料中透露，過去六年已在AI與自動化相關技術上投入超過5億美元。公司說明，AI工具能更快篩選出適合再融資的客群，也讓客戶接觸流程更有效率。

不過，目前的利率環境還撐不起再融資潮。房地美（Freddie Mac）8月27日（當地時間）公布的每週調查顯示，美國30年期固定房貸利率為6.66%，15年期固定利率為5.98%。摩根士丹利那筆2.1兆美元的推估，前提正是利率降到5.5%的情境。

本刊此前也報導美國30年期固定房貸再融資平均利率來到6.764%，顯示轉貸誘因仍然有限。只要利率停留在6%後段，再融資技術即使變快，借款人真正行動的動機也可能受限。

債券市場目前把焦點放在提前還款風險上。Impax Asset Management於7月29日（當地時間）的分析認為，若AI降低再融資門檻，規模達9.3兆美元的美國機構MBS市場，其提前還款風險恐隨之升高。

MBS是把房貸打包組成的債券。借款人若提前還清既有貸款，MBS投資人原本預期的現金流與投資期間就會跟著改變。利率下滑時若再融資集中湧現，投資人得在相對較低的利率環境下重新配置資金，壓力也隨之增加。

AI對各類MBS的影響並不一致。Impax Asset Management分析指出，再融資門檻愈低，原本被視為「防禦型」的部分貸款池，其優勢也可能跟著減弱。不過實際影響仍會因貸款餘額、借款人信用狀況、地區法規等條件而有差異。

也有不同看法。KBW在7月12日（當地時間）的報告中認為，AI比較可能強化大型貸款機構的效率與整併，而非顛覆整個房貸產業。理由是房貸業務重複性高、監管嚴格，擁有技術預算、客戶數據與資本的大型機構反而更占優勢。

對台灣投資人而言，這場討論也是觀察美國長天期利率與住宅金融市場的參考指標之一。房貸利率與MBS利差的走勢，牽動著美國消費狀況、長天期公債供需，以及金融股獲利表現的判斷。不過，這波再融資技術變化對比特幣（BTC）、以太幣（ETH）等加密資產價格的直接影響，目前並沒有獨立數據可供佐證。

這場討論要問的是，AI是否會從單純的成本節省工具，進一步影響降息週期中借款人的行動，以及MBS的訂價方式。目前能確認的數字，分別來自摩根士丹利的分析、房地美的調查與各公司的公開資料；實際再融資擴大的幅度，仍要看利率走勢、借款人採用意願，以及貸款機構系統導入速度而定。