房貸利率飆漲至6.89%房價卻紋風不動 僅7%家庭有搬家計畫

美國30年期房貸利率攀升至6.89%，房價卻遲遲不見鬆動，取而代之的是買賣交易本身正逐漸消失。

根據《商業內幕》（Business Insider）2日（當地時間）報導，美國住宅市場正出現這種「凍結」現象。分析指出，高利率雖然壓抑了買方需求，卻不足以讓房價明顯下跌。

報導認為，真正的原因並非利率本身，而是「鎖定效應」。在疫情期間的2021至2022年以2%至3%超低利率鎖定固定房貸的既有屋主，如今不願脫手房產，導致市場上待售物件持續枯竭。

若現在重新申辦房貸，將適用6%後段的利率，融資成本將暴增逾3倍。對屋主而言，沒有理由放棄低利率優惠、冒險搬家。

托爾斯滕·斯洛克（Thorsten Slok）阿波羅（Apollo）首席經濟學家表示：「沒有人在搬家。」他統計指出，未來12個月內有搬家計畫的家庭比例僅約7%，創下歷史新低。

由於待售物件短缺，房價得以撐住，但買方需求持續萎縮，交易量因而大幅下滑，這種結構已逐漸固化。許多分析認為，這波趨勢源自疫情後形成的超低利率房貸族群與新購屋族之間的利益衝突。

美國聯準會（Fed）為因應疫情衝擊，在2021至2022年間將基準利率維持在近乎零的水準，當時30年期房貸利率也一度降至2%至3%。此後聯準會為抑制通膨連續升息，房貸利率隨之攀升至6%左右，但早一步以低利率購屋的族群，至今仍保有當年的優惠條件。

結果，市場因此分裂成兩大陣營：新購屋族因高利率與高房價的雙重負擔而延後進場，既有屋主則因捨不得放棄低利率優惠而不願釋出物件。

房價負擔也呈現世代落差。美國75%的家庭僅能負擔30萬美元（約4億710萬韓元）以下的住宅，但中位數房價卻已超過40萬美元（約5億4280萬韓元）。

首次購屋者的年齡中位數目前為40歲，較2008年的30歲整整高出10歲，意味著年輕世代進入房市的時間點正持續延後。

也有警訊浮現。大衛·羅森伯格（David Rosenberg）凱投宏觀（Capital Economics）分析師上個月指出，多項房價指標已出現「裂痕」跡象，並提及當前市況與2008年金融危機爆發前的房市有相似之處。

不過，這僅屬於「可能性」層級的警示，後續仍需要更多依據來確認與當年的相似程度。也有不少意見指出，如今銀行的負債結構與貸款監管環境已與2008年不同。

本刊此前曾報導美國30年期固定房貸平均利率持續停留在6%中後段的走勢，而此次公布的數據顯示，利率已進一步攀升至該區間上緣的6.89%。

也有分析指出，交易量驟減與房價僵固同時出現的現況，恐怕難以單靠降息解決，因為目前並沒有足夠誘因，能讓屋主主動放棄2%至3%的房貸優惠。

由於韓國房貸市場向來以浮動利率為主，多數評估認為當地並不容易出現與美國相同的鎖定效應。不過，美國長期利率走勢仍被視為牽動全球資產市場資金氛圍的重要變數。