美房貸再融資利率6.764%　老屋主換貸誘因有限

美國30年期固定房貸「再融資」平均利率報6.764%，維持在6%後段的高檔區間，讓不少老屋主換貸省息的誘因持續受限。

《財富》雜誌（Fortune）引述房貸研究中心（Mortgage Research Center）8月24日的最新數據指出，30年期固定房貸再融資平均利率為6.764%。同一份數據顯示，20年期固定利率為6.601%，15年期為5.853%，10年期則為5.764%。

不同貸款類型之間也出現利率落差。「巨額房貸」（Jumbo）再融資利率為30年期6.703%、15年期6.147%；聯邦住宅管理局（FHA）房貸再融資利率為30年期6.111%、15年期5.717%；退伍軍人事務部（VA）房貸再融資利率則為30年期6.226%、15年期5.698%。

所謂「巨額房貸」，指的是超過一般合格貸款上限的高額住宅貸款。FHA與VA貸款分別由聯邦住宅管理局與退伍軍人事務部介入承辦，借款人資格與保證架構都和一般貸款不同。

其他市場指標也呈現相近水準。金融資訊平台Bankrate同樣以8月24日數據為準，將30年期固定再融資平均利率定為6.87%。房地美（Freddie Mac）8月20日公布的每週調查則顯示，30年期新貸款平均利率為6.65%，15年期為5.95%。

三家機構的樣本與計算方式雖不相同，但方向一致：30年期利率普遍停留在6%後段。再融資貸款與新購屋貸款在結構上不同，數字不能直接畫上等號，但借款成本仍處於偏高區間，是各項數據共同呈現的結論。

再融資需求同樣沒有明顯回溫。抵押貸款銀行家協會（MBA）表示，截至8月14日當週的再融資指數較前一週增加2%，但與去年同期相比仍低了18%。

MBA副總裁兼首席經濟學家喬爾·坎（Joel Kan）在聲明中表示，上週「利率與申貸量都沒有太大變化」。他解釋，在利率偏高的環境下，貸款金額較大的借款人換貸意願會跟著下降。

本社日前也曾報導美國房貸申請量在利率持平下較前一週減少0.4%，當時30年期固定合格房貸平均合約利率為6.77%，再融資申請雖較前一週增加2%，但仍較去年同期少18%。

「再融資」是否划算，各家機構認定標準不一。Fortune認為，通常要能拿到比現有利率低1個百分點的新利率，換貸才有實質意義；理財網站NerdWallet則認為，只要利率能降低0.5至0.75個百分點，就可能值得考慮。

即使身處相同利率環境，每位借款人的損益平衡點也不盡相同，原有貸款利率、剩餘居住年限、貸款餘額、信用條件與費用結構都會一併影響判斷，單看利率差距很難斷定是否該換貸。

費用同樣是關鍵變數。Fortune指出，再融資費用通常落在貸款金額的2%至6%之間。以30萬美元貸款計算，換貸成本可能落在6000至1萬8000美元之間。

美國房貸利率的走勢，不只受住宅市場牽動，也與長天期公債利率、通膨預期及景氣指標同步變化。

對加密貨幣市場的觀察者而言，這類數據通常被視為總體經濟參考指標之一，不過本次再融資利率變化對比特幣（BTC）、以太幣（ETH）等加密資產價格是否有直接影響，目前並無具體數字可供確認。