瑞德芬6個月內須重啟租屋廣告 與Zillow同意令落幕反壟斷案

瑞德芬(Redfin，RDFN)將在法院核准的同意令生效後六個月內重建自有租屋廣告業務，同時保留與Zillow(Z)的房源合作關係，這是美國線上租屋廣告市場「大型平台合作是否構成限制競爭」爭議中的最新進展。

美國聯邦貿易委員會（FTC）於24日（當地時間）表示，已就與Zillow、瑞德芬的反壟斷訴訟向維吉尼亞州東區聯邦地方法院提交同意令草案。亞利桑那州、康乃狄克州、紐約州、維吉尼亞州與華盛頓州的檢察總長也共同參與此案。

根據FTC調查，Zillow於2025年2月向瑞德芬支付1億美元（約新台幣31.5億元）及其他補償，換取瑞德芬終止自有網路租屋服務業務，轉而只刊登Zillow的公寓房源。瑞德芬被指控將廣告客戶轉交給Zillow，並同意最長九年內不得在多戶住宅租屋廣告市場與Zillow競爭。

此案爭點在於「網路房源服務(ILS)」市場的競爭結構。在這個市場中，房客透過網路尋找住房，屋主或物業管理公司則向平台支付廣告費以曝光房源。FTC認為，大型平台之間轉移客戶並簽署限制競爭條款，可能削弱廣告主的選擇權與價格競爭。

同意令要求瑞德芬在命令生效後六個月內重啟自有租屋廣告業務，須重建技術基礎設施，並聘僱總負責人、業務人員與客服團隊。若未能落實，瑞德芬將面臨金錢制裁。

Zillow與瑞德芬的合作關係本身仍將維持。不過瑞德芬在繼續刊登Zillow房源的同時，也能直接取得非Zillow房源並自行刊登廣告。同意令規定，瑞德芬有權獨立於Zillow銷售廣告服務並展示自有客戶房源，不受限制。

FTC表示，此項命令效期為十年。Zillow須提供員工資訊協助瑞德芬重新進入市場，並豁免限制相關員工轉職至瑞德芬的競業禁止與獵才限制條款。瑞德芬重啟業務後九個月內，部分客戶可在不支付費用或違約金的情況下與Zillow重新協商合約。

FTC競爭局局長丹尼爾·瓜納拉(Daniel Guarnera)表示：「這項和解等於撤銷了Zillow支付瑞德芬1億美元以終止競爭、轉移客戶的協議。」他並指出，支付競爭對手退出市場的行為違反了反壟斷法。

Zillow與瑞德芬皆否認曾有反競爭行為。Zillow表示，這項解決方案讓公司得以延續與瑞德芬的合作；瑞德芬則在另一份聲明中指出，公司將與Zillow的租屋合作維持至2030年，同時能夠建立自有的租屋廣告業務。

瑞德芬已於2025年被火箭公司(Rocket Companies，RKT)收購。此次命令要求瑞德芬在被收購後，一方面維持與Zillow的合作，一方面以獨立租屋廣告業者的身分重返市場。

評論：這起案件顯示，房地產廣告平台之間的房源獨佔、客戶轉移與限制競爭條款，同樣可能成為反壟斷審查的對象。本站先前報導過FTC公開個人化定價揭露義務草案的消息，而這次事件同樣反映出，線上平台的定價、曝光與客戶接觸管道正逐漸被納入競爭秩序的討論範疇。

同意令須經地方法院法官核准並簽署後才具法律效力。命令一旦生效，瑞德芬六個月內重啟業務的期限與十年的遵循義務即隨之適用。