江南3區交易占比8月降至9.1%

首爾公寓交易中，江南3區（江南、瑞草、松坡）占比8月降到9.1%，是今年以來首次跌破一成。稅制改革方向未定加上貸款限制加重，讓房價偏高的江南3區交易率先降溫。

友利銀行（Woori Bank）不動產研究室長咸英振（Ham Young-jin）7日分析南韓國土交通部的實價登錄資料指出，8月首爾公寓交易量為2322件，其中江南3區占比為9.1%。

江南3區占比今年1月為12.9%，4月升至15.2%，5月一度來到16.1%高點。但隨著稅制改革討論升溫、貸款規範收緊，8月占比滑落到個位數。

江南一帶是首爾高價住宅比重最高的地區之一。稅負與資金籌措條件變化越大，買賣雙方重新試算價格所需的時間就越長。

咸英振表示：「江南3區因課稅強化與貸款限制，讓資金往上級地段集中的現象暫時喘口氣」，並補充「租屋市場價格不穩、待售物件不足程度較高，加上貸款額度相對寬鬆的非江南地區，需求減少幅度相對較小」。這番話意味著在貸款空間仍相對充裕的地區，交易萎縮的壓力較輕。

首爾整體交易量自5月起同樣走跌。首爾公寓交易量在多屋者轉讓所得稅加重課稅的緩衝期結束後，5月一度衝上8962件。

此後6月降為5289件、7月為5800件，8月則僅剩2322件。即便考量到實價申報存在延遲反映的可能性，與5月相比，交易熱度明顯降溫。

不同價格區間的交易占比也出現變化。3億韓元以上、6億韓元以下的公寓占比從1月的16.97%增加到8月的21.32%。

3億韓元以下占比同期也從3.39%增加到5.12%。相反，9億韓元以上、15億韓元以下占比從31.8%降到26.6%，15億韓元以上占比也從21.07%降至19.08%。

交易重心明顯從高價住宅轉向中低價住宅。貸款限制越收緊，自備款壓力較大的高價住宅交易就越容易萎縮，而貸款空間相對充裕的非江南地區與中低價位區間，跌幅則可能較小。

稅制同樣是影響交易判斷的變數。本報先前報導，執政的共同民主黨正在檢討稅制改革對房地產市場的影響。

在住宅交易中，稅制是同時牽動持有成本與出售時機的變數。持有多屋或高價住宅的屋主，通常會一併考量綜合不動產稅、轉讓所得稅與貸款額度變化，才決定是否出手交易。

咸英振說：「不動產稅制改革方案尚未定案，加上不排除進一步升息的可能性，買賣雙方期望價格的落差短時間內難以縮小」。他說明，後續走勢將取決於稅制改革方案定案時間、貨幣當局是否進一步升息，以及秋季住宅租賃市場的不穩定程度。

此次交易量下滑，與其說是可以斷定房價走向的根據，不如解讀為交易參與者正在觀望稅制與貸款條件如何確定的等待階段。江南3區交易占比是否會再度回升，仍要看稅制、利率與租賃市場條件實際如何收斂而定。