23萬戶供給方案上路 中小型建商接單期待升溫

南韓政府8月13日公布的不動產供給對策後續效應，成為證券業近日關注的焦點。分析指出，首都圈住宅追加供給、開工期程縮短，加上專案融資（PF）法規暫緩實施同步推進，對住宅事業占比較高的「中小型建商」影響可能更為直接。

南韓政府13日發表「為穩定租屋與買賣市場的住宅加速供給方案」，宣布在首都圈追加供給23萬戶以上住宅。方案同時新增選定建地，並將建地公告至開工的期間，由原本的68個月大幅縮短至37個月。

此次方案還包括放寬搬遷費貸款規範、降低都更事業同意比例門檻，以及暫緩實施住宅類不動產開發案場的PF自有資本比例規範。政府將民間部門的支援措施，視為加快供給速度的另一項工具。

PF是以事業本身未來現金流為基礎籌措資金的融資方式。不動產開發案在取得土地、申請許可到開工前的階段，資金壓力最大，因此利率與自有資本比例規範往往牽動事業推進速度。

申東炫（Shin Dong-hyun）現代車證券研究員表示，「隨著整體供給量增加，建商的接單總量也將隨之擴大」，並說「股市方面預計短期內就能確認這次方案帶來的正面效果」。這意味著市場解讀的焦點，可能先落在建商參與度與接單規模，而非住宅價格本身。

李恩相（Lee Eun-sang）NH投資證券研究員也認為，「此次方案針對公營與民營部門擴大住宅開工提出全面性支持措施，並同步推出PF法規鬆綁等實質資金支援，具有正面意義」。金善美（Kim Sun-mi）新韓投資證券研究員則指出，「政府積極擴大開工的意志對建築產業是正面因素」。

證券業之所以較常提及中小型建商而非大型建商，與事業結構有關。中小型建商的營收中住宅事業占比相對較高，加上PF利率條件改善後，受惠程度可能大於大型建商。

公部門主導的供給擴大，也被解讀為中小型建商的參與機會。分析指出，自去年起，與韓國土地住宅公社（LH）合作的民間參與事業中，將物價變動與合約金額連動的調整條款獲得核准的案例增加，使建商得以期待較正常的獲利水準。

申東炫研究員說，「只要能確保與一般民間承包工程相近水準的收益性，公共住宅事業對建商而言就是具吸引力的機會」，並補充「尤其中小型建商在中小規模工程中可擔任主辦公司，在大型工程中也能以非主辦公司身份參與，因此預料會是公共住宅事業中受惠較大的一方」。

不過公共住宅事業的獲利表現，仍會因發包結構與工程費反映方式而有落差。若物價變動未能充分反映在合約條件中，開工量增加未必能立即轉化為獲利改善，這也是建築業界普遍存在的隱憂。

建材產業同樣受到關注。金善美研究員預期，「開工量增加，不論地區與規模，都將直接帶動PHC樁與水泥出貨量成長」。

PHC樁是用於建築物基礎工程的高強度混凝土樁。住宅開工增加後，基礎工程階段會率先帶動PHC樁需求，接著才是骨架工程階段的水泥出貨量跟進。

金善美研究員針對水泥業補充說，「主要成本上升壓力加大，出貨量回升刻不容緩」，並表示「2026年出貨量已出現小幅改善跡象，但隨著首都圈住宅開工擴大，預計2027年起出貨量可望出現實質性反轉」。

本站先前已報導8·13不動產對策可能先影響建築接單與相關產業表現，而非住宅價格本身的分析。此次證券業的解讀，延續同一脈絡，進一步聚焦中小型建商與建材產業的事業機會。

實際開工到入住之間，仍須經過許可申請、補償與用地整理等程序。這項方案能在多大程度上轉化為建商接單與建材出貨成長，仍須待細部事業時程與發包結構明朗後才能判斷。