南韓搬遷費貸款可望增3成 都更擔保基準改採新屋計價

南韓金融委員會（Financial Services Commission）委員長李億源（Lee Eok-won）表示，都市更新（정비사업）事業的搬遷費貸款額度，可望比過去提高約3成。做法是把擔保品價值的計算基準，從拆除前的舊屋，改為完工後的新屋。

李億源13日（當地時間）在南韓聯合新聞電視台（연합뉴스TV）節目中表示：「搬遷費貸款可比過去多借約3成，實際購屋需求者的資金籌措困難將可獲得緩解。」這代表符合條件的搬遷戶，未來申請貸款時可運用的資金空間會比現在更寬裕。金融委員會同日公布的房市穩定金融綜合對策，重點放在鬆綁搬遷費、中期款、尾款貸款等與住宅供給、入住程序相關的資金流動限制。

李億源首先說明了房貸成數（LTV）擔保品價值計算基準的調整方向。過去是以拆除前的舊屋為基準計算擔保品價值，未來則改以完工後的新屋為基準，藉此提高可貸款金額。

若仍有資金缺口，當局也將新推出保證商品，供施工廠商或重建組合（조합）向銀行申請追加搬遷費貸款時使用。都市更新事業推進過程中，一旦搬遷費貸款卡關，組合員的搬遷與動工時程都可能隨之延宕，因此工地現場一直有金融支援的呼聲。

房貸成數（LTV）是指相對於擔保品價值、可貸款的比率。即使適用相同的LTV，只要擔保品價值計算基準提高，借款人可獲得的貸款金額就可能增加。

家庭貸款總量管理目標也一併調整。金融當局把今年金融圈家庭貸款成長率的管理目標，從原本的1.5%上調至3%。

李億源說明，設定1.5%目標時，當時預估的名目經濟成長率約為4.5%，但目前已達12%至13%以上。他也提到，多屋族讓渡稅（資本利得稅）加重課稅暫緩實施帶動交易量增加，以及實際購屋需求者資金籌措困難，都是這次調整總量目標的背景。

不過，也有分析認為，總量目標上調並不代表一般房貸整體門檻會全面放寬。本刊先前報導指出，即使總量目標上調，一般房貸的門檻短期內恐怕也難以立即降低。

金融當局的立場是維持家庭債務管理原則不變。李億源表示，LTV與總負債本息償還比率（DSR），以及依住宅價格區間設定的貸款上限6億韓元、4億韓元、2億韓元，都將維持現行規定。

DSR是把借款人每年應償還的本息金額與所得相比，藉此設定貸款上限的指標。這代表即使總量目標調高，也不是要為投機性需求鬆綁貸款門檻。

對策中也包含針對青年與新婚夫婦的措施。李億源提到，將改善青年未來安心貸款（청년미래보금자리론）、結合全租（전세）與月租的保證商品，以及青年特例全租貸款保證（청년특례전세대보증）的年齡與額度限制。

安心貸款（보금자리론）也將調整新婚夫婦的所得認定基準。李億源說明，目前新婚夫婦的所得基準為8500萬韓元以下，未來將改為夫妻其中一人符合原有條件即可認定的方式。

供給端的金融對策，則著重於緩解專案融資（PF）建案各階段的資金瓶頸。當局計劃對經營正常的PF建案擴大公共保證，對體質不佳的建案則運用韓國資產管理公社（한국자산관리공사）的正常化基金，以及銀行與保險業聯合貸款團（신디케이트），調整事業結構與債務結構。

這次對策也部分反映了都市更新現場提出的搬遷費不足問題。本刊先前報導，南韓政府正在檢討放寬都市更新搬遷費貸款相關規定。

實際執行成效，可能因銀行圈的額度分配、保證商品細部條件，以及各重建組合的事業可行性而有所不同。金融當局的方針是在維持總量管理原則的同時，針對實際購屋需求者的困難提供精準支援。