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比特幣(BTC)正式以「抵押資產」形式，踏入美國「加密貨幣(crypto)房貸」市場。不過，監管機構僅承認其「約一半價值」，讓市場原本對於「用幣買房」的期待，與實際落地規則之間出現明顯落差。
根據美國「聯邦住宅金融局(FHFA)」於 25 日（當地時間）發布的最新指引，已要求美國兩大房貸機構房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)，在不需要先把加密貨幣兌換成美元的情況下，可以將其視為「房貸準備資產」。這項政策等於推翻 FHFA 自 2022 年以來，將數位資產排除在房貸體系之外的既有規定。隨後，「Better Home & Finance」與「Coinbase」迅速將這套新規轉化為實際產品，讓規模高達 12 兆美元的美國房貸市場，首度在制度層面承認比特幣(BTC)的資產價值。
在這套新機制中，關鍵是所謂的「波動性折價（Haircut）」。監管單位要求，將比特幣(BTC)或以太幣(ETH)等加密資產視為房貸準備金時，只能認列約 50% 至 60% 的價值。換句話說，如果投資人持有價值 10 萬美元的比特幣，在申請房貸時，實際能被計入準備資產的金額，約僅有 4 萬至 5 萬美元。若以房貸機構要求準備金 8 萬美元為例，借款人必須持有約 20 萬美元等值的加密貨幣，才能滿足規定。這種「對波動性打折」的做法，反映出監管機構對「價格劇烈波動」依舊抱持高度警戒。
不過，即便只能認列一半價值，此次變革仍被視為重要里程碑。過去借款人若持有加密貨幣，必須先賣出變現，或是乾脆在資產申報中忽略這部分；如今則可以在「不平倉、不賣幣」的情況下參與房貸審核。尤其在多頭行情中，投資人能在不犧牲市場曝險的前提下，將加密資產轉化為傳統金融體系可接受的「財務實力」，這對長期看好加密貨幣價格的持有者來說，具有相當吸引力。
然而，要將加密貨幣納入房貸準備資產，條件相當嚴格。首先，資產必須託管在受美國監管的交易所，例如 Coinbase、Kraken、Gemini 等，存放於個人冷錢包的資產則不被承認。房貸審核過程中，房貸機構會透過交易所 API 查核資產規模與持有紀錄，通常要求至少連續 60 日以上的持有紀錄，同時還必須符合反洗錢(AML)規範。若資產處於「質押(Staking)狀態」或被鎖定於「去中心化金融(DeFi)」協議中，目前同樣不在可認列範圍之內。
評論：這意味著真正「加密原生(crypto native)」的使用者，習慣將資產提到冷錢包、自我保管或參與 DeFi 協議的操作模式，與傳統房貸體系的風險框架依舊存在根本衝突。監管機構更信任的是「受監管交易所＋透明紀錄」的模式，而非去中心化的自我託管。
在實務層面，這套「加密房貸」機制的可用性，將高度取決於持幣規模。以購買 50 萬美元住宅為例，房貸機構通常會要求約 1.5 萬至 4.5 萬美元不等的準備金。若套用 50% 折價標準，借款人必須持有至少 9 萬美元以上的比特幣(BTC)或以太幣(ETH)，才能達到所需門檻。對於中小額散戶投資人來說，要在不動用現金的前提下，單靠加密資產支應房貸準備金，難度仍然偏高；但對於長期持有大量加密貨幣的高淨值人士，這項政策無疑提供了新的槓桿與配置工具。
未來，房地美(Freddie Mac)也將在同一套 FHFA 指引下，細化自身的實務標準，包括採用何種資產評價機制、如何處理極端行情期間的價格波動，以及是否逐步將比特幣(BTC)與以太幣(ETH)以外的主流「替代幣（Altcoin）」納入合格資產名單等，目前都處於討論階段。市場觀察人士指出，真正的壓力測試，將出現在加密資產進入明顯空頭或劇烈回調時，屆時要如何處理「抵押價值急速縮水」的情境，仍是未解難題。
總體而言，此次 FHFA 政策調整，象徵加密貨幣首度以「住宅金融資產」的身分，被納入美國主流房貸體系，但同時又被嚴格鎖在「高折價率、限規模、限平台」的保守框架之內。評論：這更像是傳統金融對加密資產的一次「試探性接納」——既不願忽視其市場影響力，又不願放鬆既有風險管理標準。對加密貨幣市場而言，這是一小步的制度突破，也是未來更多「加密資產金融化」創新的起點。
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