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美國30年期固定房貸利率於2026年10月15日達7.40%。若利率維持高檔，以房貸為底層資產的抵押貸款證券（MBS）本金償還可能延後；利率下跌時，提前還款增加，則可能限制價格漲幅。
房地美（Freddie Mac）在2026年10月15日公布的每週調查中，將30年期固定房貸利率統計為7.40%。該利率10月1日為7.28%，10月8日也達7.40%。
麥可・勒博維茲（Michael Lebowitz）在10月14日刊於Real Investment Advice的分析中，說明利率變動如何影響MBS的現金流與存續期間。MBS是以多筆房貸的本金與利息償還現金流為基礎發行的債券。
勒博維茲在該分析中指出，由美國政府機構擔保的機構MBS，收益率可能高於美國公債。不過，借款人可以在到期前償還貸款，因此投資人收回本金的時間可能改變。
若利率維持在既有貸款利率之上，借款人轉貸至較低利率貸款的誘因便會減少。本金償還愈晚，投資人收回本金所需的時間也愈長。
相反地，利率下跌時，借款人轉貸與提前還款可能增加，本金可能比預期更早返還。投資人須以較低利率重新運用收到的資金，而MBS的價格漲幅可能小於期限相近的美國公債。
利率上升時，存續期間可能拉長、損失風險增加；利率下跌時，存續期間可能縮短、價格漲幅受限。這種特性稱為「負凸性」。存續期間反映債券價格對利率變動的敏感度。
MBS的存續期間會隨借款人提前還款速度改變，因此難以視為固定數值。勒博維茲分析指出，2022至2023年利率上升期間出現的期限延長風險，已有相當部分反映。
上述評估屬於勒博維茲的觀點。利率若進一步上升，存續期間將延長多少；利率下跌時，提前還款會加快多少，仍取決於利率與貸款償還情況。
投資個別MBS時，需檢視貸款組合特性與提前還款速度，也須再投資每月收回的本金。勒博維茲表示，個人投資人可以透過ETF或共同基金參與。
分析中以iShares MBS ETF（MBB）0.04%的費用率，以及主動型ETF JMBS為例。不同基金持有的票息、有效存續期間，以及是否使用槓桿或衍生性商品，可能各不相同。
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