南韓豪宅房貸新爭議：30億或50億韓元門檻牽動銀行資本

南韓銀行業正重新試算房貸的資本負擔，原因是金融當局決定對高額、高「DSR」，以及豪宅、高「LTV」房貸適用更高的風險權重，但「豪宅」的金額認定基準至今尚未拍板。

據聯合Infomax（Yonhap Infomax）20日（南韓當地時間）報導，南韓一家市銀行風險管理部門正在進行模擬，針對高額、高DSR與豪宅、高LTV房貸，試算採用比現行更高風險權重後的衝擊。銀行將豪宅認定基準分別設定為30億韓元、40億韓元、50億韓元等情境，逐一評估對資本比率的影響。

爭議核心在於基準線該畫在哪裡。南韓「豪宅」的法定與政策認定基準，原本就因制度而異：綜合不動產稅的認定基準即將從公示价格12億韓元調高至14億韓元；貸款規制上則多以15億韓元、25億韓元作為分界線。

銀行業界評估，採用哪一條基準線，受影響的貸款餘額規模可能相差以兆韓元計。豪宅認定門檻愈低，愈多房貸會被歸入高風險分類，風險加權資產也隨之增加，對資本比率造成更大壓力。

金融當局正推動擴大高風險房貸的適用範圍並調高風險權重。金融委員會13日公布的「穩定不動產市場金融綜合對策」中，將擴大高風險房貸類型與導入家庭部門系統性風險緩衝資本，列為2027年1月上路的課題。

金融委員會資料同時顯示，「LTV」（貸款成數）將維持規制地區40%、非規制地區70%，「DSR」（總負債原利金償還比率）維持銀行業40%、第二金融圈50%不變。整體方向是在局部鬆綁住宅供給相關貸款的同時，持續管控家庭債務。

風險權重是銀行資本規制中，用來反映資產風險程度的基準。風險權重一旦調高，即使貸款餘額不變，風險加權資產也會增加，進而對普通股權益比率構成壓力。

本社先前報導，在「巴塞爾協定III終局」（Basel III Endgame）討論中，風險加權資產的計算方式可能左右銀行資本負擔。風險權重調整與緩衝資本不同，並非直接墊高要求資本比率，而是透過擴大風險加權資產本身，間接壓低資本比率。

這次討論之所以讓銀行業界格外敏感，是因為新規可能適用於既有貸款。今年1月上路的銀行房貸風險權重下限調升，僅適用新承作貸款；相對地，擴大高風險房貸風險權重的方案，目前討論範圍已延伸至既有貸款餘額。

聯合Infomax依據KB國民銀行與新韓銀行的半年報指出，兩家銀行LTV超過80%的住宅用不動產擔保貸款合計約達11兆韓元。銀行業界擔憂，過去以LTV 60%至70%承作的江南三區與龍山圈房貸，可能成為風險加權資產增加的主要來源，這也是同一脈絡下的隱憂。

銀行業界同時在盤算股東回饋的餘力。韓元兌美元匯率下跌，原本能減輕外幣風險加權資產的負擔，但若高風險房貸風險權重同步調高，這股效果可能被抵銷。

聯合Infomax報導，韓元兌美元匯率每下跌10韓元，主要金融控股公司的普通股權益比率約可改善1至3個基點。銀行業界正評估，匯率下跌帶來的資本余裕，究竟能吸收多少監管負擔增加的部分。

一名銀行業界人士向聯合Infomax表示：「如果匯率創造出的迴旋空間，被高風險房貸風險權重調升抵銷，庫藏股買回、註銷與股利計畫都勢必得跟著調整。」評論指出，這代表基準線訂在30億韓元或50億韓元，將同時牽動貸款餘額、資本比率與股東回饋的整體算式。

銀行業界的資本負擔討論，也與不動產金融整體的資本配置問題環環相扣。本社先前報導，在專案融資支援擴大的過程中，風險權重與新增授信增加，同樣可能加重銀行資本運用的負擔。

金融當局預計透過與銀行業界協商，並分析對資本比率的影響，來確定具體課徵基準。豪宅認定門檻與LTV區間別適用方式一旦拍板，各銀行的資本負擔規模才能真正計算出來。