南韓REITs規模破127兆韓元 10年成長5倍

南韓不動產投資信託（REITs）市場的總資產規模，截至7月底已達127兆3000億韓元。這個市場在2016年時僅為25兆1000億韓元，10年間增加超過100兆韓元。

根據韓國不動產投資信託協會（Korea REITs Association）的統計，截至7月底，南韓現有470檔REITs在營運，管理資產規模（AUM）達127兆3000億韓元。REITs檔數較2016年的169檔成長約2.8倍，資產規模則擴大約5倍。

REITs是向多數投資人募集資金、以股份公司形式投資與經營不動產的間接投資工具。依規定，REITs須將總資產的70%以上投入不動產等標的，並依法將可分配盈餘的90%以上分配給投資人。

REITs市場能持續擴大，與其制度特性有關：一方面能降低民眾直接投資不動產的負擔，另一方面也可作為出租住宅等公共與公益設施的資金籌措管道。中央與地方政府同樣能運用REITs的資本募集架構，投入出租住宅的興建與營運。

就資產類型來看，住宅類佔比最高。以7月底管理資產計算，住宅類REITs佔44.4%，辦公室類以34.0%緊追在後。

其餘類型依序為物流6.5%、零售6.4%、複合型4.9%。這顯示REITs市場的投資標的已從商辦不動產，逐步擴大至住宅、物流與商業設施等領域。

透過住宅類REITs供應的住宅，截至7月底累計達22萬1084戶。其中，公共支援民間出租等出租住宅為21萬6009戶，分售供應則為4775戶。

掛牌上市的REITs市場規模小於整體市場。截至7月底，南韓證券市場掛牌的REITs共23檔，總市值約8兆4360億韓元。

以去年底為準，扣除政策型REITs後，整體REITs平均股利殖利率為11.8%。這項數字僅為過去的股利統計結果，並不保證未來的股利水準或價格走勢。

韓國不動產投資信託協會相關人士表示：「REITs不僅受國土交通部核准與監督管理，也透過公開募集與股利分配義務，為國民提供公平的不動產投資機會。」這番話說明REITs可透過公開募集與股利分配制度，擴大一般民眾參與不動產投資的機會。

該人士並表示：「REITs在出租住宅、基礎設施等公共與公益設施的興建與營運上運用度高，也有助於將投機需求轉為投資需求，進而穩定不動產市場。」這意味著REITs的角色已不只是單純的投資商品，也可作為政策性不動產供給的工具。

不過，整體REITs市場與掛牌上市REITs仍須分開檢視。在全部470檔REITs中，僅有23檔於南韓證券市場掛牌，非上市REITs、政策型REITs與上市REITs在流動性、股利結構與投資標的上可能各有差異。

對投資人而言，有必要一併確認資產類型、是否掛牌上市，以及股利財源結構。即使同屬REITs，依住宅、辦公室、物流、零售等不同投資標的，受景氣與利率變化影響的程度也會有所不同。