南韓家庭貸款目標上修至3.0% 銀行、建商業務空間增加

南韓政府13日公布的「813不動產供給暨金融對策」，市場解讀認為，這波政策可能率先牽動銀行與建商的營運環境，而非直接壓低房價。隨著家庭貸款總量管理目標上修，以及公共用地開工期程縮短方案同步提出，銀行放款空間與建商參與結構成為市場關注的核心變數。

亞洲經濟報導指出，此次對策的核心在於放寬家庭貸款總量管理，並擴大首都圈住宅供給。南韓金融當局將今年家庭債務成長率目標，由原本的1.5%上修至3.0%左右，同時決定將搬遷費、中期貸款、尾款貸款等與住宅供給相關的房屋擔保貸款，排除在總量管理對象之外。

南韓金融委員會今年4月1日公布的「2026年度家庭債務管理方案」中，曾將受管理的家庭貸款成長率目標訂為1.5%。相較之下，此次調整等於降低了總量管制的強度。

銀行業因此被解讀為多出一定的放款成長空間。DB證券研究員Na Min-wook在報告中指出：「若考量家庭貸款總量管制、以簡單方式估算，下半年各銀行剩餘的家庭貸款可用空間，約在0.4兆至1.5兆韓元左右。」

不過他也附上但書，認為短期內難以直接反映在今年業績上。Na Min-wook表示：「考量下半年家庭貸款可用空間，短期內今年業績預估恐難出現有意義的上修，但就先前偏保守的總量管制鬆綁而言，仍屬正面訊號。」

貸款管制鬆綁並不完全等於全面擴大負債的訊號。此次對策仍維持既有的擔保品認定比率（LTV）與總負債本息償還比率（DSR）等額度管制，並將非自住一戶屋主的傳貰貸款保證，納入限制對象。

LTV是貸款金額佔擔保品價值的比率，DSR則是借款人以年所得計算的本息償還比率，兩項規範都是以借款人的償還能力與擔保品價值為基準，限制貸款額度上限的機制。

針對到期一次還本或LTV偏高的房屋擔保貸款，南韓當局也預告自2027年起將加徵風險權數的資本規範。對此，Na Min-wook認為：「各銀行的目標普通股權益比率，原本就保留一定緩衝空間，因此就算日後適用家庭部門緩衝資本規範，額外增加的資本比率負擔也相當有限。」

在建築業，供給量本身並非焦點，開發速度與參與結構才是關鍵。南韓政府表示，若將去年9月與今年1月對策的供給量合併計算，到2030年為止首都圈供給量將超過162萬戶。

此次對策新增的供給量為23萬戶。其中，南楊州德沼、首爾江西鹽倉公園等地將透過解除綠帶，優先供給2萬7000戶，年底前還將再公布7萬3000戶規模的用地。

本社先前報導，813不動產對策對建築業接單與相關產業績效的影響，恐先於房價顯現（相關報導）。現代車證券研究員Shin Dong-hyun在14日發布的報告中判斷：「此次供給對策對當前房價造成的影響有限。」

開工期程縮短須經修法程序，實際入住也需要時間。不過，一旦公共用地事業的時程縮短，建商的參與誘因可能隨之改變。

南韓政府提出，將把從用地指定到開工所需的期間，由68個月縮短至37個月，透過同步推進許可審查、補償與用地整備等程序，加快供給流程。

公共住宅事業的獲利結構變化也被一併提及。自2025年起，在與韓國土地住宅公社（LH）合作的民間參與事業中，反映物價上漲的調整條款獲得核准的案例逐漸增加。

Shin Dong-hyun說明：「設計、施工、銷售雖由民間建商執行，但開發主體是LH，因此建商不必承擔銷售未完銷的風險。」由於開發主體是公共機關，民間建商衡量的重點，會更偏向施工執行與收益條件，而非銷售風險。

整體而言，此次對策與其說是直接壓低房價的手段，更接近重新分配供給事業與貸款總量管理的措施。房價與相關產業績效實際受到的影響，仍須透過後續修法、追加用地公告與開工時程來驗證。