比特幣(BTC)抵押房貸納入美國房利美體系：Coinbase 攜 Better 推方案，政策推手爆持幣利益衝突疑雲

美國「比特幣(BTC)」*抵押房貸*正式登場。加密貨幣交易所「詞」Coinbase 與線上房貸平台「詞」Better Home & Finance 推出全新貸款方案，納入美國政府支持房貸體系，讓持有「詞」比特幣(BTC) 或「詞」USDC 的投資人，得以在不拋售資產的情況下，為購屋籌措資金。

根據外電報導，這項產品被歸類為符合美國政府支援機構（GSE）房利美（Fannie Mae）標準的「詞」標準房貸。結構上與傳統「詞」美元計價房屋抵押貸款並行運作：購屋者先申請一般房貸，同時再以「詞」比特幣(BTC) 或「詞」USDC 作為抵押品，額外借入類似「詞」頭期款性質的貸款。借款人等於同時背負兩筆貸款，而抵押的加密資產，會在整個合約期間託管於「詞」Coinbase Prime 帳戶中。

在啟動階段，產品採取相對保守的「詞」抵押成數設計。就比特幣(BTC) 而言，只有市值約 40% 會被認定為可抵押價值，也就是說，若購屋人希望籌得 10 萬美元的頭期款，就必須質押約 25 萬美元等值的比特幣(BTC)。相較之下，「詞」穩定幣 USDC 的認定比例高達 80%，抵押效率明顯更高。

與多數既有「詞」加密貨幣抵押借貸不同，此方案在初始設定抵押品後，不再追加「詞」保證金追繳（margin call）。即便比特幣(BTC) 價格重挫，只要借款人持續按時償還約定的美元本息，貸方不會臨時要求補充額外抵押品。不過，代價是「詞」違約處理機制相當明確：若出現逾期還款，貸方有權啟動抵押品清算程序，逾期達 60 日時，加密資產會被直接賣出；拖欠達 180 日，則可能進入「詞」房屋遭到查封與拍賣的流程。

這項創新房貸工具的推出，源自美國聯邦住房金融局（FHFA）局長 William Pulte（韓媒譯名：빌 펄트）在政策上的明確指示。Pulte 要求房利美（Fannie Mae）與另一家政府支持機構房地美（Freddie Mac），自 2025 年起將「詞」加密貨幣納入房貸審核可考量資產，並親自批准相關規章。這等同是自上而下推動「詞」加密資產進入美國主流住房金融體系。

然而，這項政策也迅速引發「詞」利益衝突爭議。Pulte 過去已被披露持有「詞」比特幣(BTC)、「詞」Solana(SOL) 等加密資產，並投資於加密挖礦企業「詞」Marathon Holdings 等相關標的。部分美國參議員與公民團體質疑，他一方面主導將加密貨幣導入「詞」政府支持房貸市場，另一方面又是相關資產的投資人，恐出現「詞」公權力與私人財務利益不當交纏的情況，並要求展開調查。美國政府監察單位也已自 2025 年底起，針對相關決策啟動「詞」審計與檢視程序。

市場對該產品的反應呈現「詞」期待與擔憂並存。從產業角度來看，Coinbase 與多家加密業者認為，這款房貸方案有望加速「詞」加密貨幣融入「詞」實體金融與「詞」房地產市場，為長期持有者提供新型的財務槓桿工具。相對地，多個「詞」消費者保護團體則持保留態度。美國消費者聯盟警告，若整套加密抵押機制建立在高度波動資產之上，「可能出現像沙堡一樣瞬間崩塌的風險」；非營利機構 Better Markets 的政策主管 Amanda Fischer 則批評，目前看不到足夠的「詞」實證與風險評估，難以說服外界這是建立在穩健基礎上的公共政策。

從歷史數據來看，市場疑慮並非空穴來風。比特幣(BTC) 在 2021 年約 5.6 萬美元高點後，不到兩年時間一度跌至約 1.55 萬美元，最大跌幅接近 72%。有分析指出，即使在本次設計中將比特幣(BTC) 抵押成數壓低至 40%，面對類似規模的極端行情，對貸方與整體「詞」房貸體系而言，仍屬相當嚴峻的壓力測試。

「評論」從宏觀角度來看，以比特幣(BTC) 與 USDC 等加密資產作為「詞」住宅金融抵押品，標誌著美國在傳統金融與加密金融融合上的一大步。但在「詞」市場擴張機會背後，高波動性、監管真空及政策制定者可能的「詞」利益衝突等問題，都可能在景氣反轉時被放大。未來這類加密抵押房貸能否走向主流，將端視「詞」制度設計的穩健度、「詞」投資人保護機制是否完備，以及在市場壓力情境下，政府與金融機構是否有足夠緩衝與應對能力。

隨著以比特幣(BTC) 為核心的「詞」住房金融實驗才剛起步，監管框架、風險管理與資訊揭露的完善程度，勢必成為決定這項創新能否長期存續、並真正造福借款人與投資人的關鍵變數。