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美國10年期國債殖利率升至5.18%，高於納入成本後的獨棟住宅租賃報酬率4.8%，差距達0.38個百分點，形成國債現金流報酬率高於出租住宅的「負房屋利差」。
美國財政部表示，10年期國債殖利率23日為5.11%，24日升至5.18%。這是2007年7月以來的最高水準。
「負房屋利差」是指相對低風險的美國國債殖利率，高於出租住宅營運報酬率的情況。出租住宅須承擔空置、維修、稅賦與管理費等成本，國債則相對缺乏營運成本。
房地產數據公司執行長尼克·傑利(Nick Gerli)發布相關圖表並表示：「若以現金流為目的持有房地產，相較於國債便會產生機會成本。」他的計算顯示，當國債殖利率突破5.1%時，便會高於獨棟住宅租賃4.8%的資本化率。
資本化率是房地產價格與年度淨營運收入的比率。本次比較中的4.8%，是假設成本負擔為45%後計算出的獨棟住宅租賃報酬率。
這不代表全部租金都會成為投資人的收益。出租業者仍須承擔營運費用、稅賦與空置風險，實際報酬率也可能因房地產而異。
國債與出租住宅的報酬率變動方式也不同。個人出租業者在維修成本低、租賃穩定的期間，可能取得兩位數報酬率；但若發生意外支出或空置，隔年也可能出現虧損。
因此，單純比較4.8%與5.18%，難以判斷完整投資績效。房地產價格變動、稅賦與融資成本均未納入本次現金流比較。
美國聯準會16日將政策利率上調0.25個百分點，聯邦基金利率目標區間調整至3.75%至4.00%。聯準會9月預測顯示，2026年底聯邦基金利率中位數為4.1%。
聯準會利率決策聲明指出，通膨仍處於偏高水準。若政策利率與長期國債殖利率維持高檔，國債利息收益率與出租住宅淨報酬率之間的比較可能持續受到關注。
美國長期利率上升，也可能影響股票與房地產等長期現金流資產的折現率。先前已有分析指出，美國10年期國債殖利率在4.8%左右時，可能受到財政負擔與國債供給增加影響。
對台灣投資人而言，美國長期利率可作為衡量美元資產與風險資產相對吸引力的指標。不過，本次比較是以美國出租住宅現金流與美國國債到期殖利率計算，不能直接說明台灣房地產市場的報酬率。
在高利率環境持續期間，國債與出租住宅之間的報酬率差距是否維持，仍取決於未來國債殖利率、租金、空置率與營運成本的變化。
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