尾款貸款額度增至1兆5500億韓元 首爾方背THE H社區受惠

首爾市瑞草區方背洞「THE H方背」（디에이치방배）社區的尾款貸款（잔금대출）合計額度，從5000億韓元大幅上調至1兆5500億韓元。南韓金融當局在維持家庭貸款總量管理框架的同時，決定將搬遷費、中期貸款、尾款貸款等集體貸款另行管理，讓即將於9月入住、共3064戶的社區在資金調度上出現轉機。

南韓聯合Infomax（연합인포맥스）引述金融業人士報導，KB國民銀行、新韓銀行、韓亞銀行、友利銀行、NH農協銀行等五大市中銀行，已將THE H方背的尾款貸款額度，由原本每家銀行1000億韓元，上調至2000億至4000億韓元不等。韓聯社（연합뉴스）也報導，五大銀行合計的尾款貸款額度已從5000億韓元增至1兆5500億韓元。

各銀行的額度分別為：新韓銀行4000億韓元、韓亞銀行3500億韓元、KB國民銀行與NH農協銀行各3000億韓元、友利銀行2000億韓元。新韓銀行與NH農協銀行同時調整了以新版COFIX為基準的加碼利率，貸款利率也隨之調降。

尾款貸款是購屋者在入住時，用來將既有的搬遷費、中期貸款轉換為房屋抵押貸款，或籌措尾款的貸款項目。它屬於針對同一社區購屋者、以類似條件承作的集體貸款之一，與一般房屋抵押貸款相比，資金需求的時間點更為集中。

這次額度調整的背景，是南韓金融委員會（금융위원회）於8月13日公布的不動產金融綜合對策。金融委員會在對策中，將今年家庭貸款年增率的管理目標，由原本的1.5%上調至3.0%左右，並決定把搬遷費、中期貸款、尾款貸款等集體貸款，排除在各金融公司的總量管理目標之外、另行管理。

金融當局14日召開的擴大家庭債務檢查會議，也針對8月13日對策的落實情況進行檢視，金融監督院（금융감독원）、韓國銀行（한국은행）、銀行聯合會與五大市中銀行等皆出席了這場會議。

銀行業過去在家庭貸款總量管理與房貸緊縮基調下，對新成屋尾款貸款的操作一直偏保守。不過在大型社區入住在即的情況下，一旦集體貸款供應受阻，購屋者的尾款繳納與入住程序恐怕都會受到影響。

本報先前報導，THE H方背的尾款貸款額度已從原本的5000億韓元倍增至1兆韓元；此後友利銀行與NH農協銀行也相繼加入擴大額度的行列，使合計額度進一步增至1兆5500億韓元。

這次額度增加，與一般房屋抵押貸款的鬆綁措施性質不同。本報先前也曾報導，即便銀行體系因此新增高達30兆韓元的放款空間，一般房屋抵押貸款的門檻短期內仍難以明顯降低。

家庭債務管理的壓力其實並未消失。根據韓國銀行19日公布的2026年第2季家庭信用暫定統計，家庭信用餘額達到2019兆8000億韓元。

家庭信用餘額較上一季增加25兆9000億韓元，是歷來首次突破2000兆韓元關卡；其中房屋抵押貸款增加12兆2000億韓元，增幅較前一季的8兆1000億韓元進一步擴大。

存款銀行的房屋抵押貸款增幅同樣放大。第2季存款銀行家庭貸款增加13兆3000億韓元，當中房屋抵押貸款就增加了6兆8000億韓元。

相較之下，前一季存款銀行家庭貸款其實是減少2000億韓元。這也顯示，就算集體貸款被排除在總量管理之外、作為支援剛性需求的機制，仍必須配合整體家庭債務的增長趨勢一併管理。

尹修敏（윤수민，音譯）NH農協銀行不動產專門委員表示：「社區規模越大，一旦資金鏈卡關，受影響的住戶就會急遽增加，政府這次把集體貸款排除在總量管理之外，應是綜合考量剛性需求等多項市場狀況後做出的判斷。」在他看來，這項措施的用意在於降低大型社區入住時可能出現的風險。

明年下半年，首爾盤浦洞規模達5007戶的「THE H CLASST」（디에이치클래스트）社區也將迎來入住潮。屆時金融當局如何訂定明年度的家庭貸款管理目標、又會以什麼標準另行管理集體貸款，可能成為觀察下一波大型社區入住潮的重要指標。