406萬戶！美7月成屋銷售走低 分析師示警2008式警訊浮現

美國7月成屋銷售年化僅406萬戶，較上月下滑，市場再度出現與2008年金融危機前相似的示警訊號。不過從價格面看，7月中位數房價仍較去年同期上漲，目前情勢比較接近交易量停滯、房市溫和降溫，而非全國性的房價重挫。

美國全國不動產經紀人協會(NAR)公布，7月成屋銷售較上月減少1.7%，年化為406萬戶；與去年同期相比則成長0.7%。

7月成屋中位數銷售價格為43萬4100美元（約新台幣1,389萬元），較去年同期上漲2%。截至7月底，待售庫存為154萬戶，以目前銷售速度計算，去化期約4.6個月。

據Business Insider於12日（當地時間）報導，羅森伯格研究創辦人David Rosenberg（大衛·羅森伯格）分析指出，從成屋銷售速度來看，房價已進入「鬆動（cracking）」階段，一旦供需失衡加劇，中位數房價恐再下滑約2%。

不過羅森伯格的警示重點並非房價已經崩跌，而是交易量萎縮加上庫存增加，未來可能推動房價走弱。值得留意的是，這僅是單一經濟學家的觀點，並非市場普遍共識。

成屋交易量下滑，與買賣雙方難以同時進場的市場結構有關。房貸利率走高會加重買方每月還款負擔，而已經以低利率貸款買房的屋主，則不太願意賣房後重新申請新貸款。

這種現象被稱為「鎖定效應（lock-in effect）」，指的是被綁在低利率舊貸款上的屋主延後售屋的情況。此效應雖能限制待售房源、支撐房價，但也會壓低交易量、降低市場流動性。

美聯社(AP)報導，30年期固定房貸利率已升至6.69%，來到一年多以來的高點。利率負擔也被視為美國7月成屋交易較上月減少1.7%的背景之一。

美國房市已連續約三年維持在年化400萬戶上下的低交易水準。高房價與高利率壓抑買方能力，而賣方又不願放棄原本的低利率貸款，觀望氣氛持續籠罩市場。

庫存增加一方面能讓買方有更多選擇，另一方面也可能削弱賣方的訂價能力。但反過來說，如果供給沒有明顯放大，即使交易清淡，房價也未必會急速下滑。

房價走勢也可能牽動消費表現。羅森伯格解讀，住宅在美國家庭資產中占比不小，一旦房價轉弱，屋主感受到的資產價值就會縮水，消費力道也可能隨之放緩。

NAR在公布6月成屋銷售數據時曾表示，薪資成長幅度已超過房價漲幅，購屋條件較一年前有所改善，並說明長期房價走勢的關鍵仍在於庫存能擴大多少。

Realtor.com在「2026年全美房市中期展望」中預估，2026年成屋銷售量將達410萬戶，房價漲幅約1.2%，月均房貸利率則落在6.3%，整體偏向交易緩步回溫、房價漲勢放緩，而非急跌情境。

Zillow Research在「2026年7月房市展望」中評估，2026年底美國一般住宅價值可能較去年同期下滑0.2%；成屋銷售量則預估達380萬戶，較去年成長1.2%。

綜合目前官方數據，美國房市正呈現「高房價、低交易量」並存的局面。7月中位數房價年增2%，Realtor.com預估2026年銷售量為410萬戶，Zillow Research則預估為380萬戶，兩者看法略有落差。