美國房屋庫存破110萬件創5年新高，6月成屋銷售仍減2.4%

美國住宅市場的賣壓持續增加，全國房屋庫存連續5週站上110萬件，創下2019年以來最長紀錄。不過6%中後段的房貸利率仍讓買氣卻步，6月成屋銷售量反而較上月減少2.4%，庫存回升與交易回溫並未同步發生。

根據Realtor.com於7月18日公布的資料，美國住宅庫存已連續5週超過110萬件，是2019年11月以來最長的一次。同一週新上市房屋較去年同期成長1.6%，但賣方開價卻下滑2.5%。

6月單月庫存來到110萬2615件，較上月成長4.1%，年增1.9%。不過與2017年至2019年同期的正常水準相比仍少11.3%，顯示供給尚未完全回到疫情前的水準。

換句話說，庫存突破110萬件的數字本身，還不足以斷定美國房屋供給已經恢復正常。整體待售房屋雖然增加，但與過去基準相比仍有落差，各地區的回升速度也不一致。

不同機構統計出的庫存規模也有落差。Redfin(RDFN)統計6月全美待售房屋為149萬6490件，同一份報告顯示，庫存去化天數為3.7個月，成屋銷售中位數為40萬8776美元（約新台幣1308萬元）。

各機構數字不同，是因為統計對象與基準各異。Realtor.com主要統計目前掛牌在市場上的房屋與開價；Redfin涵蓋範圍較廣，納入所有可售房屋；美國全國房地產經紀商協會(NAR)則以成屋市場中尚未售出的庫存為準。

價格指標也出現分歧。Realtor.com統計的6月中位開價為43萬美元（約新台幣1376萬元），較去年同期下滑2.5%；相對地，NAR公布的成屋銷售中位價為44萬600美元（約新台幣1410萬元），年增1.8%。

開價是賣方在市場上提出的價格，成交價則是實際完成交易的金額。兩項指標出現落差，顯示庫存增加並未立即反映在成交價下跌上。

成交量方面則是走跌。NAR表示，6月成屋銷售較上月減少2.4%，經季節調整後的年化銷售量為409萬件。當月未售庫存為156萬戶，以目前銷售速度計算，去化期間約為4.6個月。

7月的交易疲軟情況仍在延續。NAR另外公布的資料顯示，7月成屋銷售較上月減少1.7%，年化銷售量為406萬件，銷售中位價為43萬4100美元（約新台幣1389萬元）。

利率負擔則抑制了庫存回升轉化為需求回溫的效果。Redfin統計6月30年期固定房貸平均利率為6.49%；房地美(Freddie Mac)在16日公布的同類利率為6.55%；NAR公布的7月銷售數據所採用的利率則為6.69%。

區域表現差異明顯。6月庫存在東北部與中西部分別成長8.5%與7.3%，南部則減少0.1%，西部僅成長0.3%。中位開價方面，西部下滑4.0%、南部下滑2.5%、東北部下滑1.0%，中西部則與去年同期持平。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲恩(Lawrence Yun)表示：「每月房屋銷售的起伏，顯示買家對房貸利率細微變動的居住成本有多敏感。」他認為，如果庫存無法持續增加，房價上漲的壓力可能會再度升溫。

美國房市與房貸利率走勢，是判斷消費環境與長期利率走向的重要總體經濟指標。本報先前已報導〈美國房貸利率上升，貸款申請隨之減少〉的相關趨勢，至於房屋庫存增加與風險資產價格之間是否存在直接關聯，目前尚未獲得證實。