銀行自主定尾款貸款基準 南韓金融委員會表態

新成屋尾款貸款額度究竟該以認購價格計算,還是以交屋時的鑑價計算,南韓金融當局表態稱,這屬於銀行自主判斷的範疇。隨著首爾瑞草區「DH方背(디에이치방배)」社區交屋在即,尾款貸款基準爭議持續升溫,當局也明確表示不會為此另訂統一指引。

李億源(이억원)南韓金融委員會委員長24日(當地時間)在國會政務委員會全體會議上,針對國民力量黨籍申東旭(신동욱)議員詢問DH方背尾款貸款額度計算基準的提問答詢時表示,「這是銀行應自主判斷處理的問題」,韓聯社報導。李億源說明,「當局有當局的角色,銀行也有銀行的角色」,並指出金融機構在套用當局基準的過程中,個別金額仍須由銀行自行決定。

爭議焦點在於認購價格與鑑價之間的落差。若交屋時的鑑價高於認購價格,即使套用相同的貸款成數(LTV),貸款額度也可能因此增加。申議員從住戶便利性角度提議改以鑑價為基準,原因也在於此。

對於「當局是否不應就尾款貸款基準向銀行下達具體指引」的提問,李億源同樣回答「沒錯」。這意味著金融當局傾向不直接指定認購價格或鑑價其中一項作為基準,而是交由各銀行的審查與內部基準自行決定。

DH方背近來成為尾款貸款爭議的核心。本刊先前報導,五大市中銀行對DH方背尾款貸款的合計額度已從原本的5000億韓元增加至1兆5500億韓元。原因是金融當局決定在維持家庭貸款總量管理架構的同時,將搬遷費貸款、中期款貸款及尾款貸款等團體貸款另外管理。

尾款貸款是團體貸款的一種,用途是在交屋時支付剩餘的房屋價款,或是將原本的中期款貸款轉換為房屋抵押貸款。雖然同一社區的購屋者適用相近條件,但實際額度與利率仍會因銀行的擔保品鑑價方式與個別借款人的審查結果而有所不同。

政務委員會當天也一併討論了搬遷費貸款的基準。國民力量黨籍金載燮(김재섭)議員要求公開搬遷費貸款LTV計算的具體基準,李億源答稱基準為「組合員認購價格」。他說明,「一旦管理處分計畫獲得認可,就會產生組合員認購價格,這個價格就會成為擔保品價值」。

金融委員會於本月13日公布的《穩定房市金融綜合對策》中提出,將調整搬遷費貸款LTV審查方式,改以「重建前資產鑑價額」與「重建後資產鑑價額」中較高者作為計算基準。李億源所提到的組合員認購價格,是指管理處分計畫獲得認可時所確定的預定興建建物估算金額。

搬遷費貸款是都市更新(정비사업)過程中,組合員在騰空並搬離原有住宅時用以籌措資金的貸款。若擔保品估值基準訂得偏低,搬遷與動工時程可能同步延後,因此現場一直有要求公開基準的聲音。

政務委員會上也接連出現有關家庭貸款總量增速目標上調的提問。李億源說明,當初提出1.5%目標時,名目成長率為4.9%,但目前已升至13%,此次調整是綜合考量住宅交易量增加與實際需求後所做的措施。他強調,「並不是無條件全部放行」。

本刊先前報導,金融當局已將家庭貸款總量增速目標由1.5%上調至3.0%。總量目標的調整有助於擴大自住需求資金供給,但並不代表個別銀行一般房屋抵押貸款的門檻會同步等幅調降。

針對青年未來安居貸款(청년미래보금자리론)引發的爭議,李億源則說明這只是多一項選擇。他表示,使用這項商品並不會導致首次購屋優惠失效,「希望大家理解,這只是為社會新鮮人、有租金負擔且資金餘裕不大的年輕人多提供一個選項」。他並補充,政府並無意強迫或引導青年購買非公寓型住宅。

對於是否已在推出單一標的槓桿ETF前檢視其影響,李億源回答已依機構別、階段別逐一檢視。不過他也說明,由於單一標的槓桿制度並不屬於新設或強化管制,因此並非法規影響分析的適用對象。

隨著這番發言,新成屋尾款貸款基準的討論,最終仍將回歸各銀行審查與內部基準的層次。金融當局雖已就搬遷費貸款的計算方式,明確以組合員認購價格作為基準,但在尾款貸款上,認購價格與鑑價究竟採用何者,當局劃出界線,表示這屬於銀行判斷的範疇。