LTV 40%規定不變 都更遷離貸款抵押價明定採組合員配售價

南韓都市更新（都更）事業「遷離貸款」核貸時採用的房屋貸款成數（LTV）計算基準已經拍板，其中「都更完工後資產鑑價金額」將以「組合員配售價」認定。這項標準是在本月31日新版計算方式上路前公布，目的是減少現場適用上的混亂。

金融委員會委員長李億源（Lee Eok-won）24日（當地時間）出席國會政務委員會全體會議，針對國民力量黨籍國會議員金在燮（Kim Jae-seop）提出「遷離貸款LTV計算時應採用的都更完工後資產鑑價具體基準為何」的質詢，回應「以組合員配售價為準」，韓聯社（Yonhap News）同日報導。

李委員長接著說明：「管理處分計畫一旦獲得核准，就會產生組合員配售價，那個價格就會成為抵押鑑價金額。」換句話說，都更事業只要進入管理處分計畫核准階段，金融機構核貸時即可直接採用該配售價，作為認定擔保品價值的基準。

這次問答的背景，是本月13日公布的不動產金融綜合對策細部執行方式。金融委員會當時表示，將改革遷離貸款LTV審查方式，把「都更前資產鑑價金額」與「都更完工後資產鑑價金額」中較高者，訂為認定基準。

都更前資產鑑價金額，是指都更事業執行前既有住宅與土地等資產的鑑價金額；都更完工後資產鑑價金額，則是反映都更完工後組合員可分得之新建住宅等資產價值的概念。

過去遷離貸款審查主要以都更事業執行前的住宅價值做為核心基準，新制則同時比較都更完工後的資產價值，取兩者中金額較高者作為認定基準。

不過，LTV法定上限比率本身並未調整。韓聯社13日（當地時間）報導金融委員會的對策內容時指出，現行LTV 40%上限維持不變。

換言之，真正改變的不是成數本身，而是乘上該成數的擔保品鑑價基準。即使同樣適用LTV 40%，只要被認定的擔保品價值提高，部分建案的遷離貸款額度就可能隨之增加。

此次答詢，是主管機關針對市場「都更完工後資產鑑價金額究竟該以何種價格認定」疑問所做出的解釋。都更事業在管理處分計畫核准後，會依組合員個別狀況核算出配售價格。

組合員配售價與一般分售價不同，是分配給組合員之住宅的價格基準。若以此做為擔保鑑價金額，相較於僅反映既有住宅鑑價金額的做法，各建案可貸金額的核算方式可能出現差異。

南韓金融主管機關先前已提出紓解都更遷離過程資金困難的方向。當時的核心，是把認定基準從「拆除前舊屋」擴大到同時參考「完工後新屋」，藉此拉高擔保品鑑價的認定範圍。

針對家庭貸款總量管理議題，李委員長也劃清界線，強調不宜過度解讀。他表示，相較於當初設定1.5%目標時，景氣與住宅交易量已出現變化，「這是考量實際需求後採取的措施，並非無條件全額放貸」。

對於「青年未來安居貸款（Youth Future Bogeumjari Loan）恐將青年族群綁在非公寓住宅」的質疑，李委員長回應「使用這項商品，並不會因此喪失首購優惠」，並說明這是「提供了新的附加選擇」。至於推出單一個股槓桿ETF前是否完成影響評估的質詢，他則答覆已按機構別、階段別完成檢視。

遷離貸款認定基準將於本月31日新版計算方式上路後，成為實際貸款審查的核心變數。個別組合員實際可貸金額，將視△組合員配售價 △都更前資產鑑價金額 △適用LTV比率 △金融機構審查結果而定。