美國辦公室CMBS逾期率達12%，Aon Center估值跌73%

美國辦公室商業不動產抵押貸款證券（CMBS）逾期率已升至12%，芝加哥Aon Center的近期估值也較2015年交易價格下跌約73%，顯示商業不動產價值調整正透過實際交易浮現。

Trepp統計顯示，2026年8月辦公室CMBS逾期率為12.00%。逾期率在2026年1月升至12.34%，創下當時歷史新高。

辦公室CMBS是將以辦公大樓作為抵押品的多筆貸款打包後發行的證券。當貸款本金或利息延遲償還時，相關證券的逾期率會上升；若抵押大樓價值低於貸款餘額，金融機構的損失風險也會增加。

辦公室貸款的不良壓力正與到期時程交織升高。今年與明年到期的辦公室CMBS貸款約640億美元（約86兆8480億韓元），其中約400億美元（約54兆2800億韓元）已被歸類為逾期、違約或可能出現不良的貸款。

新冠疫情後，居家與混合辦公普及，改變了辦公室使用方式；高利率環境則增加貸款再融資負擔。部分資產過去透過延長貸款期限或調整條件延後認列損失，如今在出售過程中重新接受評估。

芝加哥83層樓高的Aon Center正是這項市場變化的案例。該大樓2015年以7億1200萬美元（約9662億韓元）成交，但近期估值已降至1億9500萬美元（約2646億韓元）。

近期估值較2015年買入價格低約73%。CRE News也報導，Aon Center的估值已重新評估為1億9500萬美元。

以Aon Center作為抵押品的貸款於7月到期，但所有人沒有償還貸款，而是要求延長3年期限。貸款方明確拒絕這項要求，原本透過展期延後的損失，轉而成為貸款處理與大樓價值重估的問題。

辦公室市場惡化速度因地區而異。紐約仍有金融、法律與科技企業需求，表現相對穩健；舊金山則受到人工智慧相關企業需求帶動，出現新的租賃需求。

相較之下，芝加哥市中心辦公室空置率約27%，丹佛則升至39%。即使在同一座城市，具備新建設施、優良地段與現代化配套的辦公室，與老舊B級大樓之間的需求差距也在擴大。

企業偏好的大樓吸引了租戶，老舊B級大樓則更難找到承租人。租金收入減少會削弱大樓現金流，並同時降低抵押品價值與貸款償還能力。

丹佛的Republic Plaza價值較2012年融資時減少約80%。芝加哥Citadel Center則以1億3700萬美元（約1859億韓元）成交，較2006年的交易價格低約76%。

價格下跌也為新的買方創造進場機會。芝加哥175 West Jackson Boulevard大樓以4100萬美元（約556億韓元）出售，較新冠疫情前的交易價格低約90%。

不良資產投資人正以目前的租賃需求與融資條件，而非過去交易價格，評估辦公大樓價值。在此過程中，過去以歷史價格維持的帳面價值，正按照實際交易價格重新調整。

未來美國商業不動產市場的關鍵變數，將是到期貸款能否展期，以及能否透過重新協商或出售處理。隨著貸款陸續到期，市場仍將關注是否會出現更多實際交易價格。