南韓5年135萬戶開工目標 首爾都更速度成關鍵

南韓政府時隔一年推出的住宅供給對策，重心已從「宣布多少戶」轉向「何時真正動工」。到2030年前在首都圈開工135萬戶住宅的目標，能否真正落實到工地現場，將成為這項政策成敗的判斷基準。

韓國國土交通部在9月7日公布的「9・7住宅供給擴大方案」中提出，未來5年將在首都圈開工135萬戶住宅，其中37萬2000戶以上的公共用地住宅將加快供應。根據Yonhap Infomax的報導，這次對策與過去的供給對策不同，改以「開工」而非「許可」作為管理供給目標的基準。

「開工」這個基準，直接關係到民眾對住宅供給的實際感受。許可是取得行政核准、讓事業得以啟動的階段，開工則是真正進入施工的階段。外界解讀，政府這次把政策重心放在提前工程進場的時間點，而不只是停留在公布供給計畫本身。

核心手段是由韓國土地住宅公社（LH）直接執行。LH將直接負責公共用地事業，藉此縮短事業期程，同時活用老舊公共廳舍與閒置校地等，增加市區內的供給量。這代表公部門將更深入介入從土地整備到供給的整個過程，藉此減少行政程序與事業延宕。

今年以來，政府已陸續推出多項供給補強措施。1月29日公布以首爾公寓為主的6萬戶供給方案，5月再提出首都圈公寓10萬戶提前開工及非公寓型住宅擴大供給方案，8月13日則提出首都圈23萬戶+α的追加供給方案。

這一連串政策顯示，比起供給量的數字，政府更重視執行速度。在推動9・7對策135萬戶目標的同時，政府也提出新增10萬戶新建用地，並支援到2030年前首都圈一般住宅13萬戶開工的方案。今年首都圈公共住宅的開工目標則設定為6萬2000戶。

本報此前也曾指出住宅供給的速度戰必須以實際開工執行與工程進度來驗證，當時即點出政策宣示要真正轉化為建材需求與相關業者業績，關鍵在於逐一確認各工地的開工與工程進度。

就9・7對策的執行變數而言，首爾面臨的挑戰更大，原因是首爾難以新闢大規模建地，對都市更新（都更）事業的依賴度相對更高。首爾市已訂出計畫，要在2031年前透過253個都更事業，開工31萬戶住宅。

不過，若扣除既有住宅拆除所造成的損失，實際淨增供給量估計僅約8萬7000戶。都更、重建雖是擴大供給的手段，但事業過程中原有住宅的拆除與居民遷移難以避免。這段期間若租賃需求短期內增加，恐對短期租屋市場造成壓力。

工程造價上漲，也被視為拖慢都更事業速度的原因之一。事業費用一旦增加，組合（都更協會）與施工方的負擔就會加重，分攤金調整或事業可行性審查的時間也可能拉長。這正是首爾市向中央政府建議放寬容積率、調整社會住宅比例、放寬遷移費住宅貸款成數（LTV）等措施的背景，目的在於提高都更、重建事業的可行性。

目前，將公共都更、重建事業容積率限期3年放寬的《都市及居住環境整備法》修正案，已交付國會院會表決。在野的國民力量黨主張，放寬對象應納入民間業者，法定容積率上限應放寬至1.3倍；執政的共同民主黨則被指提出折衷方案，將民間業者的容積率上限訂在1.2倍，並將江南3區與龍山區排除在放寬地區之外。

首爾供給的另一個關鍵，在於中央政府與首爾市之間的協調。都更事業的許可與都市計畫權限，有相當一部分掌握在首爾市手中。中央政府的供給目標若要真正轉化為工地端的開工，仍須與首爾市持續協商。

國土交通部部長金潤德（Kim Yoon-duk）與首爾市市長吳世勳（Oh Se-hoon）已兩度會面討論供給方案，但尚未達成明確結論。國土交通部目前正在審查首爾市提出的炭川污水再生中心供給用地。整體結構顯示，唯有中央政府的供給目標與首爾市的許可、都市計畫權限相互配合，實際事業速度才有可能加快。

韓國建設產業研究院近期在報告中指出：「近5年來，首都圈住宅開工有83.4%由民間主導，這代表供給目標能否達成，與民間住宅市場的復甦與否直接相關」，並提到「公共用地不僅要縮短行政程序，也必須解決補償、遷移、拆除等現場的瓶頸」。這意味著單靠縮短公共用地程序，難以達成135萬戶開工目標，民間都更事業與現場瓶頸的化解必須同步推進。

南韓政府這場供給速度戰，並不會止步於訂出開工目標。唯有公共用地程序縮短、都更事業許可、居民遷移與拆除、民間事業可行性補強等環節同步到位，135萬戶的目標才可能真正落實到工地現場。