PF保證比率明年底衝100% 韓國住宅金融公社擴大營建資金支援

韓國住宅金融公社（HF）宣布，將住宅開發專案融資（PF）事業場保證比率，由現行90%至95%，分階段調升至100%，適用期限到2027年底。同時，含高價住宅與商辦住宅（Officetel）混合開發案件的保證核算標準也將放寬，藉此擴大住宅供給資金的流通管道。

韓國住宅金融公社31日表示，住宅事業場PF保證比率擴大與事業者保證法規鬆綁方案，將自當天新申請保證案件起開始適用。此舉是南韓政府13日公布的「不動產市場穩定金融綜合對策」後續措施。

此次調升比率的保證項目包括三項：△PF保證、△營建工程費加碼PF保證、△建設資金保證，比率將從現行90%至95%，於2027年底前調高到100%。

保證比率提高後，金融機構對建設事業場供應資金時，保證涵蓋的範圍會隨之放大；對施工業者而言，在同一事業場籌措資金時，需另外滿足的條件負擔可望降低。

PF是以事業本身未來的現金流量與事業可行性為基礎籌措資金的融資方式。不動產開發事業在取得土地、申請許可、動工前的階段資金壓力最大，保證條件與金融機構的授信判斷，會直接影響事業推進速度。

含高價住宅的事業場核算基準也出現變化。目前只要事業場內包含超過12億韓元的高價住宅，保證金額就會依高價住宅占比遭到扣減。

未來計算用地費與其他事業費時，將不再依高價住宅比率進行扣減，相關費用可全額納入保證範圍。

商辦住宅（Officetel）等類住宅產品混合的事業場，支援對象核算方式同樣放寬。過去僅採計住宅樓地板面積來計算保證對象資金，今後將住宅與商辦住宅樓地板面積合併計算。

舉例來說，總樓地板面積10萬平方公尺的事業場中，若公寓占5萬平方公尺、商辦住宅占3萬平方公尺，過去僅認列50%的住宅比率；今後住宅用途比率將被認定為80%，可就整體建築工程費用取得支援。

保證費負擔也會降低。現行到2027年4月為止適用的保證費30%減免，將延長到2027年底。提前動工的事業場另可加碼減免10%，換算下來保證費最高可減免40%。

南韓政府13日公布金融綜合對策時表示，PF保證規模將於2026年集中供應23兆韓元、2027年供應33兆韓元。本報先前報導，南韓金融當局曾提出包含擴大PF聯貸與保證支援的不動產金融綜合對策。

此次韓國住宅金融公社的措施聚焦於正常營運事業場的資金供應。本報另曾報導，8月13日供給對策中也包含PF法規暫緩適用與搬遷費貸款規範鬆綁。

Kim Kyung-hwan（김경환）韓國住宅金融公社社長表示：「此次制度改善有望改善建設事業場的資金籌措環境，支援住宅供給順利進行」，並表示「未來也將持續密切觀察市場狀況，積極研擬住宅供給相關金融支援方案」。這番發言顯示公社希望藉由擴大保證比率，做為短期內穩定建案資金的手段。此次保證比率調升自31日新申請保證案件起開始適用。