983億韓元不動產交易 PeopleBio遭質疑利息負擔過重

PeopleBio(피플바이오)以983億韓元收購首爾江南區大峙洞不動產，卻傳出「租金收益恐難覆蓋利息負擔」的質疑。這筆交易原本打著改善財務結構的名義進行，如今卻可能讓公司背上收購後現金流吃緊與日後轉售壓力的雙重風險。

南韓《亞洲經濟》14日（當地時間）報導，PeopleBio在收購首爾江南區大峙洞不動產的過程中，面臨「租金收益不及金融成本」的質疑。根據報導，PeopleBio去年12月簽約，以983億韓元受讓首爾江南區大峙洞939-24、939-30、939-11地號的土地與建物，收購目的登記為「改善財務結構」。

這筆收購金額相當於PeopleBio當時資產總額270億7456萬韓元的363.07%。作為Kosdaq上市公司，PeopleBio此次進行的不動產交易規模，遠遠超出自身公司體量。

交易對象是HumanData(휴먼데이타)。PeopleBio選擇以第8期永續可轉換公司債（CB）發行款項，抵銷356億韓元的合約金與中期款，其餘627億韓元尾款則透過承接該不動產既有的擔保貸款來支付。

永續CB與一般公司債不同，因到期期限長、還款壓力較低，依條件不同，會計上可能被認列為資本，是企業降低資本侵蝕壓力時常用的手段。不過利息支付條件與轉換可能性，仍會牽動既有股東權益與公司現金流。

爭議焦點在於，這筆不動產帶來的收益，能否與金融成本打平。《亞洲經濟》報導指出，該不動產年收益為27億4000萬韓元，若僅以627億韓元的抵押貸款、年利率5%計算，光是利息支出就達31億3500萬韓元。

若再加上356億韓元永續CB的2%利率，PeopleBio須負擔的金融成本將進一步攀升。以報導揭露的數字換算，光靠租金收益恐怕難以支應利息支出。

該建物目前由江南大成學院(강남대성학원)整棟承租，租約據悉到2031年為止。若短期內難以調整租金，PeopleBio恐怕光是持有這筆不動產，就得承受現金流壓力。

搭配貸款的不動產投資，唯有資產價值、租金收益與利率條件三者兼備，才能穩健運作。本社此前已報導過，不動產價格與貸款條件的變化，可能放大本金虧損風險。

賣方HumanData與PeopleBio之間的關係，也成為外界關注焦點。《亞洲經濟》報導指出，HumanData是PeopleBio的最大股東，而在這筆交易中，該公司以356億韓元規模的永續可轉換公司債作為代物清償收取。

由於這是一筆牽涉特殊關係人的大規模資產交易，《亞洲經濟》報導提到，市場對交易價格與條件的合理性提出質疑。這起遠超公司體量的不動產交易，也因此成為市場檢驗的對象。

即便PeopleBio日後再度推動出售該建物，壓力恐怕仍難消除。若最終出售價格低於收購價，公司恐須承擔虧損；若選擇撤回原始合約，則牽涉已發行永續CB與有形資產取得公告的後續處理問題。

《亞洲經濟》報導指出，PeopleBio去年3月曾因現金增資與經營權變更案撤回，遭認定為不誠信公告法人，被扣7分罰點。Kosdaq上市公司若公告內容反覆、延遲或變更事由不當，都可能被扣分，累積罰點恐影響上市管理風險。

對此，PeopleBio方面強調，該不動產位於大峙洞補習街，屬於穩定的收益型資產。《亞洲經濟》報導引述公司相關人士說法：「這棟建物位於大峙洞補習街，是穩定的收益型資產，並非空殼建物」，並表示「這筆交易是根據兩家具公信力的鑑定機構評估金額進行」。這番說法試圖為交易的合理性辯護，但市場疑慮是否因此消解，仍有待觀察。

此次事件的核心，在於Kosdaq上市公司為降低資本侵蝕壓力，結合不動產交易與永續CB的架構，究竟能否真正改善現金流。PeopleBio後續的財務負擔與不動產出售與否，仍須透過公告與交易進展持續確認。