房利美預測2027年美國房貸利率平均7.5%

美國30年期固定房貸利率短期內恐怕很難回到7%以下。房利美(Fannie Mae)預測，2027年30年期固定房貸利率的年均值可能達到7.5%，美國房貸銀行家協會(MBA)則認為，利率將持續維持在7%以上。

CNBC於26日的報導中整理了兩家機構的看法，指出高利率可能一路延續到2027年。要留意的是，這兩組數字都是「預測值」，並非實際統計數據。

美國房市經濟學家之間，最近流行「7%是新常態」的說法。全美地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)、全美住宅建築商協會(NAHB)首席經濟學家羅伯特·迪茲(Robert Dietz)公開發言時，也都用過類似的說法。背後的共識是，2022年以前3%至4%的房貸利率，短時間內很難再見到。

房貸利率與美國10年期公債殖利率的連動性很高。雖然貸款期限是30年，但多數人會提前還款或轉貸，因此長天期公債殖利率成了房貸定價的參考基準。物價居高不下時，投資人把資金鎖在長期債券上，自然會要求更高的殖利率，房貸利率也跟著承受上行壓力。

以聯準會偏好的PCE物價指數來看，物價自2021年2月以來，一次也沒有低於聯準會設定的2%目標。通膨拖得越久，長天期公債殖利率就越難下降。

資金需求變多，也是原因之一。Cotality首席經濟學家塞爾瑪·赫普(Selma Hepp)指出，政府大規模舉債，加上AI熱潮帶動的資料中心與電力設施投資，都在推升資金需求，對長期利率形成上行壓力。她形容，和2010年代相比，如今已經從「投資機會比資本多的世界」，轉向「資本競爭激烈的世界」。她的意思是，2010年代那種物價低、儲蓄充裕、資本需求疲弱而壓低利率的環境，已經不適合拿來當今日的參照。

房貸債券的買家結構也變了。Facet首席投資長湯姆·格拉夫(Tom Graff)表示，2022至2023年利率急升，讓銀行的債券投資組合出現龐大的帳面虧損，銀行對持有房貸擔保證券(MBS)變得更加謹慎。他並指出，矽谷銀行與第一共和銀行倒閉後，監管機構對銀行持債的監督也更為嚴格。利率上升會讓債券價格下跌，銀行承受的壓力自然不小。

聯準會(Fed)的角色與疫情期間也不同。當時聯準會大量買進公債與MBS，壓低長期利率，房貸利率一度降到歷史新低。道明銀行(TD Bank)住宅貸款主管史蒂夫·卡明斯基(Steve Kaminski)指出，聯準會已停止買進MBS，並表示「房貸利率至少在未來一年很可能維持高檔」。

報導也提到利率可能下降的條件。赫普認為，要讓房貸利率回到6%左右，物價降溫、景氣放緩、政府借款壓力減輕這幾項，至少要出現一部分。卡明斯基也表示，利率要跌破7%，物價與公債殖利率得同步走低。若景氣轉弱、投資人湧向公債避險，殖利率下滑，房貸利率才有機會隨之下降。

不過，赫普不喜歡把7%稱為「新常態」，因為7%這個數字沒有任何永久性可言。但她同時說：「我認為不該期待回到3%、4%房貸隨處可見的金融環境。」換句話說，苦等利率大幅下滑，可能是一場賭注。

目前的利率水準與2027年預測值，必須分開來看。本報先前曾報導，房地美(Freddie Mac)統計10月1日的30年期固定房貸利率為7.28%，與MBA的合約利率無法直接比較。每週公布的實際利率與機構對未來的預測，計算方式與性質都不同。

簡單整理幾個重點：物價、長天期公債殖利率、資金需求與房貸債券買盤，是同時在左右利率的因素。30年期固定房貸，指的是整個貸款期間內，約定利率都維持不變的房屋抵押貸款。