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以下為依您提供內容改寫的繁體中文版本（已依指引調整文風與用語，可再告訴我是否需要加上特定關鍵詞或版權註記）：
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卡茲·內賈提安（Kazy Nejatian），「오픈도어（Opendoor）」執行長（CEO），近期點出美國房市正在發生的「結構性變化」。他警告，年輕世代「延後買第一間房」的現象，正削弱長期以來支撐美國的「世代*財富轉移*」與「地方*社區穩定性*」。
內賈提安認為，目前高昂的*交易成本*與低效率的*房貸（*모기지*）結構*，正嚴重阻礙住宅市場的*流動性*；他主張，必須結合*人工智慧（AI）*，打造全新的住宅金融模式，才能扭轉頹勢。
來源：依據外電綜合訪談內容整理
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房屋持有：不只是一項資產，更是「社區未來的持份」
內賈提安將「*房屋持有*」定義為「對一個社區未來的*股權*」，而不只是單純的資產累積工具。他引用多項研究指出，成長於「父母擁有自住房」家庭的小孩，在教育成就、收入水準與社會參與度等方面，整體表現往往更佳。
在他看來，*自有住宅*能強化鄰里之間的連結，並提升居民對地方事務的責任感與投入度。擁有房產的人，通常更關心學校品質、治安狀況與基礎建設，做決策時也較具長期視角。
因此，內賈提安認為，*房屋自有率*不只是經濟指標，而是衡量「*社區穩定*與*未來發展*」的重要信號。他呼籲決策者，在制定房市政策時，不能只看價格與供給，還必須將這些*社會效果*納入考量。
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首次購屋年齡推遲到 40 歲之後，「財富承接鏈」被打亂
內賈提安最憂心的一點，是美國年輕世代的「*首次購屋年齡*」首度跨過平均 40 歲。他指出，在美國，*財富轉移*最重要、最穩定的管道之一，就是「*房屋持有*」。
過去，父母世代持有的房屋，會在某個時間點自然地移轉給下一代，形成穩定的資產承接鏈，也讓子女得以在此基礎上展開人生規劃。
但當第一間房要到 40 多歲才買得起，留給個人累積資產、再將資產傳給下一代的時間就被壓縮。這不只拖延了「*遺產與贈與*」的時點，更可能強化「只有少數階層能繼承資產」的結構，讓階級差距進一步固化。
他也指出，*購屋愈晚*，對某個地區產生情感連結與長期承諾的速度就愈慢。頻繁的搬遷與居住地變動，會削弱當地社區的凝聚力，長期下來，地方*社會資本*的流失將難以忽視。
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與 1990 年相比飆升的交易成本，相當於「蒸發 500 萬戶供給」
內賈提安點名，目前美國住宅市場最大瓶頸之一，就是*交易成本*。仲介佣金、各類稅負、金融成本以及遵循監管的支出，讓買賣房屋的「總成本」較過去大幅上升。
他主張，如果現在的交易成本能削減約 10%，回到 1990 年代的水準，整體效果「相當於為美國市場增加約 *500 萬戶*住房供給」。
真正的房子不會憑空多出 500 萬戶，但當*交易成本*下降，更多既有住宅會被釋出、換屋意願提高，市場*實質供給*就會顯著增加。
這種交易成本的上升，短期內不易被察覺，但長期會轉化為*供給不足*、*房價上升*與*可負擔性惡化*。內賈提安認為，相較於單純擴大興建，透過*規則與制度改革*來降低交易成本，對市場的拉動效果可能更為直接且深遠。
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流動性決定交易量：汽車市場的邏輯，應該套用到房市
內賈提安將住宅市場與汽車等耐用品市場做比較，反覆強調*「流動性（liquidity）」*的重要性。
在買車時，如果金融條件更友善、交易流程更簡單，買賣雙方的意願就會顯著提升；在他看來，房市也應該遵循同樣邏輯。
然而，目前美國房市的交易流程「冗長、複雜且昂貴」，造成極低的*市場流動性*。很多人其實有意願買房或換房，卻被「麻煩程度」與「不確定性」嚇退。
他認為，只要政策工具、科技應用與金融商品設計，都朝「*提升流動性*」這個目標重新配置，房市的參與度、交易量與*價格發現功能*都會隨之改善。
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房價漲幅遠超所得成長，「住房可負擔性危機」加劇
內賈提安指出，*住宅成本*在多種摩擦與低效率疊加下，「漲得比所得快得多」。即便長期來看，房貸利率有下行趨勢，但民眾實際購屋的「*總成本*」並沒有因此下降。
結果是，對中產階級與年輕族群而言，購屋不再是一個「辛勤工作就能達成」的目標，而正變成「*幾乎不可能達成的夢想*」。
隨著*房價所得比*逼近歷史高位，依靠傳統途徑爬上「*房屋持有階梯*」變得愈來愈困難。
內賈提安警告，若這種「*所得與住宅成本的落差*」持續擴大，*房屋自有率*勢必面臨持續下行的壓力，進一步拖累長期的消費、出生率以及地方經濟活力。
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理論上資產愈大，「交易摩擦」本該愈小，房市卻反其道而行
從經濟學的角度來看，*資產規模愈大*、參與者愈多，市場的*價格資訊*理應更充足，交易也更順暢。內賈提安強調，在住宅這種高價資產市場中，「*交易摩擦*」理論上應該被壓到最低。
但現實卻相反：房產價值愈高，流程與規制愈複雜，仲介結構也相當低效，使得交易的*friction（摩擦）*居高不下。他將此視為典型的「*市場設計失敗*」。
他呼籲，應透過*數位轉型*與*監管重整*，讓高價資產市場建立更高效率、標準化的交易流程，以減少價格扭曲，讓市場能更快找到合理均衡。
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iBuying 模式「數學上說得通」，關鍵在風險與資本成本
外界一直質疑 오픈도어推動的「*i바잉（iBuying）*」模式——由平台直接收購房屋，再轉售給買家——認為風險過大、獲利困難。
對此，內賈提安反駁稱，「大家把*數學*看錯了」。除去少數時點的錯誤決策，大部分期間內，오픈도어的核心 iBuying 模式在經濟上是「*正向收益*」的。
他的邏輯是，只要善用*數據*與*演算法*進行價格評估與轉售策略管理，大量收購與出售亦可形成穩定的*獲利結構*。
在他看來，*iBuying*有機會成為未來不動產交易的重要一環，只是成敗取決於*資本成本*、*風險管理能力*與*數據模型的精細度*。若只盯著表面上的失敗案例，容易忽視整個模式背後的長期經濟性。
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AI 原生房貸：從頭到尾「不用見到任何一位員工」
談到오픈도어的下一步，內賈提安提出「*AI 原生房貸（AI-native mortgage）*」構想。他希望，從看屋、申貸到撥款，整個流程全部由*人工智慧*系統處理，讓客戶完全不需要打電話或與任何人面談，就能完成交易。
在這個模式下，AI 會自動分析*收入、信用、資產與交易紀錄*等多元資料，實時給出可貸額度與條件，不再需要傳統的紙本文件與人工審核。
目標是建立以*數位身分*與*金融資料*為基礎的「*即時決策架構*」，同時大幅降低房貸市場的營運成本，並縮短審核時間。
內賈提安強調，這種模式還有機會替「*信用評分薄弱*」或處於灰色地帶的借款人，打開新的融資管道。
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傳統房貸審核機制「深度故障」，亟待重寫
內賈提安對現行房貸產業的*傳統承銷（underwriting）*機制給出相當嚴厲的評價，直言這套系統「*深度故障*」。
在他看來，現行流程仍停留在舊時代的監管環境，過度仰賴制式化「*檢查清單*」與人工驗證，難以精準反映借款人的真實*還款能力*。
繁瑣的文件蒐集與手工審核，不僅拖長時程，也把大量成本轉嫁給借款人。
他主張，若能全面導入*即時金融資料、動態收入資訊與行為數據*，就能實現更準確、更公平的信用評估。
在內賈提安的藍圖中，*承銷改革*不應只停留在「加快核貸」這層表面，而是要同步提升整個*金融體系的風險管理效率*，並為不同類型借款人量身打造適當條件。
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房貸撥款時間從「一個月」壓縮到「8 天」
目前在美國，申請一般房貸到完成撥款，往往需要約一個月時間。內賈提安表示，若由오픈도어自營房貸業務並與房屋交易深度整合，有能力將這個時間縮短到「*約 8 天*」。
構想是由오픈도어同時處理房屋收購與房貸核撥：
賣方幾乎可以立即拿到款項，買方則在極短時間內就取得房貸，整體買賣流程從現在的「*數個月*」，壓縮到「*數日*」。
他認為，這種「*速度創新*」會顯著降低*交易成本*，提高*市場流動性*，也能替消費者減少等待與不確定性，徹底改變傳統的購屋體驗。
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內賈提安的核心訊息，可以濃縮為一點：
*「房屋持有」不只是個人資產累積工具，更是*世代財富傳承*與*社區穩定*的關鍵樞紐；然而，現行制度架構正在反向操作，削弱這個機制。*
他主張，唯有同時推進「*交易成本降低*」、「*市場流動性提升*」與「*AI 驅動的金融創新*」，才能真正緩解年輕世代「愈來愈晚才能買房」的趨勢，並將住宅市場重新設計為更有效率、也更具包容性的系統。
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