6000億韓元JR環球REIT英國訴訟敗訴，債務協商正式啟動

南韓不動產投資信託JR環球REIT(JR Global REIT)在英國訴訟中敗訴，圍繞布魯塞爾金融大樓（Brussels Finance Tower）鑑價爭議的官司畫下句點，總額逾6000億韓元的債務協商也隨之進入實質階段。

英國高等法院商事法庭於韓國時間9日認定，貸款銀行團啟動「現金鎖定機制」（Cash Trap）依據的9.2億歐元鑑價，在貸款合約架構下屬於有效評估。法院雖指出鑑價過程存在瑕疵，但不認為貸款銀行團曾強迫得出特定結果，也不認定仲量聯行(JLL)喪失了獨立性。

這起訴訟源於貸款銀行團委託仲量聯行對布魯塞爾金融大樓進行鑑價，最終評估金額為9.2億歐元。以此鑑價為基準算出的貸款擔保成數（LTV）一旦超過合約約定的52.5%上限，當地租金收益便無法匯回南韓母公司，現金鎖定機制因而啟動。

現金鎖定機制是指，當貸款擔保成數等合約條件未達標時，租金收益不直接支付給借款人，而是保留在獨立帳戶中。這項機制常用於不動產抵押貸款，透過控管現金流來提高貸款銀行團的資金回收保障。

JR環球REIT一方主張，貸款銀行團介入鑑價過程、刻意壓低資產價值，因而對代理金融機構CBRE Loan Servicing提起訴訟。法庭也認定，部分貸款銀行確實希望鑑價結果落在9.5億歐元以下，且仲量聯行在評估後期很可能已察覺這項意向。

不過法庭認為，尚不足以證明有人施加不當壓力要求得出特定鑑價結果，也難以認定仲量聯行存在偏頗。換句話說，即使流程未臻完美，也不能因此斷定未達合約要求的鑑價水準。

法庭同時對仲量聯行的鑑價方式提出批評，指出以現金流折現法進行的交叉驗證流於形式，部分爭點未獲充分回應，負責鑑價的人員似乎也未完全理解此次評估結果的重要性。

儘管如此，法庭最終認定，這些不足之處尚不足以使鑑價在合約上無效。法院的結論是，鑑價品質雖稱不上完善，但也無法認定是為了預先製造特定結果而遭到操縱。

敗訴結果讓JR環球REIT的償債時程進一步延後。根據公司先前規劃，若勝訴，將自2027年3月起支付利息、6月開始償還本金；但由於敗訴，公司須先完成金融大樓抵押貸款的再融資，才會從2027年12月起開始償還本息。

資金調度壓力也隨之加重。出售美國曼哈頓辦公大樓所得的1446億韓元，若原本勝訴，僅需部分投入比利時資產的還款；如今敗訴，這筆資金須全數用於償還當地優先順位貸款。

2027年再融資過程中須額外籌措的資金，也從1710億韓元增加到2837億韓元。由於公司是以2027年金融大樓鑑價達11億歐元為前提規劃再融資方案，這項假設本身能否成立，預料也將成為債權人協商中的檢視重點。

相對而言，匯率避險負擔則有所減輕。JR環球REIT於4日表示，隨著JR第26號REIT與JR第28號REIT部分匯率避險交易提前終止，相關債務已從聲請重整當時約1650億韓元，依現行匯率降至約443億韓元。

在南韓國內的公司重整程序中，首爾回生法院已指定三一會計師事務所（Samil PwC）擔任調查委員。調查委員將檢視JR環球REIT的存續價值是否高於清算價值、重整程序是否具正當性，以及公司提出的5年償債計畫是否具備可行性。

期中報告書的提交期限訂為28日，首爾回生法院也已將公司與債權人自律協商支援（ARS）期間延長至14日。

李政燁(Lee Jung-yeop) Lawzisa法律事務所代表律師表示：「開始重整程序前的調查，本質上是在確認讓公司清算是否比讓其重生更有利。」他認為，這也反映出單純等待自律協商已難以為繼的判斷。換言之，這是在正式裁定是否啟動重整程序前，用來評估企業價值與債務調整可行性的必要步驟。

以聲請重整當時的債權人清冊為準，JR環球REIT的債務規模合計逾6000億韓元，其中包括匯率避險相關債權約1650億韓元、公開發行公司債3210億韓元、私募公司債592億韓元，以及授信貸款554億韓元。截至去年底，公司的小股東人數約2萬8000人，他們同時也是227億韓元未支付股利的債權人。

英國訴訟雖已落幕，但後續程序的關鍵仍在於債權人是否願意接受公司提出的5年償債計畫。三一會計師事務所預計於28日前提交期中報告書。