美國商用不動產貸款8750億美元將於2026年到期

美國有8750億美元（約新台幣27.8兆元）的商用不動產貸款將於2026年到期。借款人屆時須償還貸款或以新貸款轉貸，較高的轉貸成本可能增加負擔；不過，貸款到期不代表必然違約或折價出售。

美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association，MBA）以2025年底未償本金為基準，統計2026年到期貸款約8750億美元，占商用不動產貸款餘額的17%。2027年到期金額為6520億美元（約新台幣20.7兆元），比原定於2025年到期的9570億美元少9%。

不同機構統計的到期金額有所差異。CNBC引述Trepp估算，2026年到期金額約8000億美元（約新台幣25.4兆元），2027年則為7332億美元（約新台幣23.3兆元）。MBA與Trepp的調查範圍及基準並不相同，因此兩組數字不能相加，也不宜據此計算同一基準的增減幅度。

轉貸是指為償還到期貸款而申請新貸款，或以新貸款取代原有貸款。新貸款適用當時的利率與條件，因此，借款人若要償還過去以較低利率取得的資金，利息負擔可能增加。

Trepp首席產品長羅尼·亨德里（Ronnie Henderson）接受CNBC報導時表示，利率偏高使到期貸款更難再融資。他指出，若貸款展期與條件調整減少，違約問題可能進一步浮現，也提到投資人或有機會購入資產。這是市場參與者的看法，不代表實際違約規模或待售資產數量已經確定。

出租公寓也是被提及面臨轉貸壓力的領域。拉斯特加資本（Lastega Capital）創辦人兼執行長阿里·拉斯特加（Ari Lastega）接受CNBC報導時表示，浮動利率貸款重新融資時利息負擔可能增加；若租金走弱，借款人可能需要投入更多自有資金。摩根地產（Morgan Properties）共同執行長傑森·摩根（Jason Morgan）則表示，部分交易價格已下調或重新協商，但賣方不接受價格調整，令交易仍不活絡。

逾期率須區分不動產類型與統計時間。Trepp於10月2日公布的統計顯示，2026年9月商用不動產抵押貸款證券（CMBS）中的辦公室貸款逾期率為12.16%，較前月上升0.16個百分點；同月CMBS整體逾期率為8.02%。

另一方面，MBA於7月30日公布的2026年第二季調查顯示，逾期30天以上的CMBS貸款餘額占比為4.82%，低於前一季的5.21%。這項數據涵蓋參與機構截至6月底的貸款，與Trepp公布的9月辦公室貸款數據在對象及時間上不同，不能直接比較。

這波到期潮的影響，仍取決於轉貸條件與實際交易結果。單看貸款到期金額，無法判定違約出售物件是否增加，也無法據此判斷交易價格。